Das Verkehrswertgutachten – ein Überblick

Ein Verkehrswertgutachten für Immobilien wird erstellt, um den voraussichtlichen Marktwert festzustellen. Käufer und Verkäufer nutzen es gleichermaßen, da es einen verlässlichen Verkaufspreis abbildet. Sie wissen nicht, ob ein solches Gutachten sinnvoll ist? Wir klären Sie in unserem Artikel darüber auf, worum es sich bei einem Verkehrswertgutachten genau handelt, wann Sie eines benötigen, welche Unterlagen dafür erforderlich sind und auch, wie hoch die Kosten hierfür sind. 

Das Verkehrswertgutachten – worum handelt es sich hierbei?

Der Begriff „Verkehrswert” ist gleichbedeutend mit dem sogenannten „Marktwert”. Hiermit ist der aktuelle Wert einer Immobilie gemeint. Der Verkehrswert ist laut Baugesetzbuch (BauGB) der aktuelle Preis, der für ein bebautes oder unbebautes Grundstück ermittelt wird. Um diesen im Verkehrswertgutachten festzulegen, sind verschiedene Faktoren relevant, wie beispielsweise der Zeitpunkt, an welchem die Ermittlung stattfindet sowie Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks. Persönliche Verhältnisse beziehungsweise Umstände und der emotionale Wert eines Gebäudes finden im Verkehrswertgutachten jedoch keine Berücksichtigung. Die Anforderungen an ein solches Gutachten sind recht hoch, weshalb die Erstellung aufwendig ist und oftmals bis zu vier Wochen dauern kann. Für welchen Zweck man ein Verkehrswertgutachten benötigt, erfahren sie im nachfolgenden Abschnitt.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Auch wenn die Form des Gutachtens nicht näher definiert ist, hat das Verkehrswertgutachten in Deutschland eine prozessrechtliche Bedeutung, vorausgesetzt es wird von einem öffentlich bestellten, vereidigten oder gerichtlich bestellten Sachverständigen erstellt. Ein Gutachten ist zwingend erforderlich, wenn der Wert einer Immobilie Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens ist. Im privaten Bereich wird es unter anderem bei Erbschaftsstreitigkeiten oder Scheidungsverfahren benötigt. Zudem kann es für steuerliche Zwecke oder eine Zwangsversteigerung erforderlich sein. Im geschäftlichen Bereich benötigt man ein Verkehrswertgutachten für die Feststellung und Aufteilung des Betriebsvermögens oder zur Bilanzierung.

Welche Unterlagen sind für die Erstellung von Verkehrswertgutachten für Immobilien erforderlich?

Bei der Gutachtenerstellung werden verschiedene Unterlagen herangezogen, welche entweder bereits in Ihrem Besitz sind oder noch beschafft werden müssen. Die meisten Unterlagen und Informationen  für das Verkehrswertgutachten können von Ihrem zuständigen Gutachterbüro eingeholt werden, bei einigen ist jedoch aus Datenschutzgründen nur der Eigentümer in der Lage, diese zu beantragen.
Um ein allgemein anerkanntes Gutachten erstellen zu können, benötigen sie unter anderem:

• aktuellen Grundbuchauszug
• Baubeschreibungen sowie -genehmigungen 
• Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Flächen- und Raumberechnungen
• Wohn- sowie Nutzflächenberechnung
• amtlicher Lageplan
• Übersicht über Schäden, Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen der vergangenen 20 Jahre

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten hierfür sind nicht festgelegt, daher haben Eigentümer und Immobiliengutachter die Möglichkeit, den Preis frei zu verhandeln. Dieser kann, je nach Aufwand des Verkehrswertgutachten, bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes betragen. Einen Rahmen für die Kosten eines Gutachtens für Haus oder Wohnung setzt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Prinzipiell gilt jedoch, je höher der Verkehrswert, desto höher auch die Kosten für das Wertgutachten. Preissteigernd sind zudem auch komplizierte Bewertungen, z. B. wenn ungewöhnlich viele Informationen nötig sind, wie dies oft beim Erbbaurecht der Fall ist. Als Alternative zum für Immobilien oftmals benötigten Verkehrswertgutachten gilt das sogenannte Kurzgutachten. Gerade dann, wenn lediglich ein “inoffizielles” Gutachten verwendet werden soll, kann eine wesentlich günstigere Form erstellt werden. Hierbei wird mit dem Gutachter in der Regel ein Pauschalpreis oder auch ein Stundenlohn vereinbart. Die schriftliche Zusammenfassung umfasst bei diesem Kurzgutachten nur circa 10 – 15 Seiten.

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