Alles Wissenswerte zum Grundvermögen

Zum 1. Januar 2025 tritt bundesweit die Grundsteuerreform in Kraft. Hierzu müssen Eigentümer eine steuerliche Feststellungserklärung ausfüllen und Angaben zum Grundvermögen machen.

Das zuständige Finanzamt stellt daraufhin einen Grundsteuermessbetrag sowie einen Grundsteuermessbescheid aus. Der Grundsteuermessbetrag wird mit einem von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlichen Hebesatz multipliziert.

Aus dieser Berechnung resultiert die Steuerabgabe, welche Sie für Ihr Grundvermögen zahlen müssen.

Worum handelt es sich beim Grundvermögen überhaupt? Wir werfen einen genaueren Blick auf die rechtliche Grundlage. Zudem erklären wir, welche Rolle das Grundvermögen auf kommunaler Ebene spielt.

Definiert ist der Begriff des Grundvermögens im Bewertungsgesetz. Ziel des Gesetzes ist es, eine steuerliche Erfassung von Vermögen und Vermögensgegenständen zu ermöglichen.

Nach Paragraf 18 BewG ist das Grundvermögen eine der drei Vermögensarten. Das Grundvermögen unterscheidet sich klar vom Immobilienwert und ist diesem übergeordnet. Auch für unbebaute Grundstücke kann ein Grundvermögen beziffert werden.

Um das Grundvermögen festzustellen, werden zahlreiche Teilaspekte eingezogen:

• Grund- und Bodenfläche, bebaut und unbebaut
• Gebäude inklusive aller Bestandteile
• Erbbaurecht
• Wohnungseigentum, Teileigentum

Vom Laien leicht verwechselt werden die Begriffe Grundbesitz, Grundstück und Betriebsgrundstück. Letzteres fällt in das Betriebsvermögen und ist bei der Feststellung privaten Grundvermögens unerheblich.

Der Grundbesitz stellt die Gesamtheit des Grundvermögens sowie der Betriebsgrundstücke dar. Es handelt sich um einen Oberbegriff aus der Rechtssprache, der verwendet wird, um ein Vermögen gesamtheitlich zu beziffern.

Das land- und forstwirtschaftliche Vermögen fließt in der Regel nicht ein, wenn das Grundvermögen erfasst wird. Land- und forstwirtschaftliche Besitztümer gehören zum Grundbesitz, bilden aber eine eigene Kategorie.

Dabei gibt es einige Ausnahmen: 

1. Falls zum Feststellungszeitpunkt eine Umnutzung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen zu Bauland, Industrieland oder Land für Verkehrszwecke absehbar ist, müssen die Bodenflächen dem Grundvermögen zugerechnet werden. 
2. Wenn der Gesetzgeber bzw. der beauftragte Gutachter annimmt, dass eine Umnutzung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen innerhalb von zwei Jahren wahrscheinlich ist, greift die Ausnahmeregelung ebenfalls. Auch dann gilt landwirtschaftlich genutzter Boden als Teil des Grundvermögens. 
3. Ist die entsprechende Fläche als Bauland gekennzeichnet, entfällt die Abgrenzung zwischen land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und Grundvermögen ebenfalls.
   

Das Grundvermögen ist auch in der kommunalen Verwaltung relevant. Nach dem neuen kommunalen Finanzmanagement müssen Kommunen Ihre Vermögenswerte detailliert erfassen. 

Zusätzlich zu bebauten und unbebauten Grundstücken spielt die Infrastruktur eine Rolle. 

Die Erfassung ist oft mit großen Herausforderungen verbunden, da verlässliche Daten zu Grundstückswerten fehlen. Hier können die Kompetenzen eines sachverständigen Gutachters weiterhelfen.

Weitere Vermögensgegenstände können Fahrzeuge, Maschinen oder Anteile an regionalen Unternehmen sein. Um diese Werte präzise zu beziffern, müssen Sie Experten aus den jeweiligen Fachbereichen beauftragen.

Das vorhandene Grundvermögen muss die Kommune in einer Eröffnungsbilanz aufstellen. Auf Basis der Eröffnungsbilanz können Kommunen sinnvolle Entscheidungen in der Vermögensverwaltung tätigen. 

Das Gesetz verpflichtet Gemeinden zu einer nachhaltigen und wirtschaftlichen Bestandspflege von Immobilien und Grundstücken.

Wir stellen fest: Die Grundsteuerabgabe ist einer der Anlässe, für die der Gesetzgeber das Grundvermögen von Einzelpersonen untersucht. 

Für Kommunen ist das Grundvermögen im Rahmen des Neuen Kommunalen Finanzmanagements (NKF) eine wichtige Größe.

Bei Erbschaften und Schenkungen kommen Grundstückswerte für Einzelpersonen erneut in den Fokus. Eine professionelle Immobilienbewertung schafft bei diesen Bewertungsanlässen Klarheit und hilft, steuerliche Angelegenheiten transparent und konfliktfrei zu lösen.