Zwangsversteigerung – ist der Verkehrswert gleich Kaufpreis?
Eine Zwangsversteigerung von Immobilien ist für viele ein Anlass, günstig an eine Immobilie zu kommen.
Für die Zwangsversteigerung gelten klare Regeln. Es handelt sich rechtlich gesehen um ein Vollstreckungsverfahren, bei dem auch die Rechte des Immobilienbesitzers gewahrt werden müssen. Eine wichtige Rolle spielt dabei das Verkehrswertgutachten.
Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung?
Bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien setzen Gläubiger, beispielsweise eine Bank, ihre Ansprüche an den Schuldner, den Immobilienbesitzer, durch. Da die Zwangsversteigerung von Immobilien ein mit staatlichen Maßnahmen durchgeführtes Vollstreckungsverfahren ist, unterliegt sie strengen Gesetzmäßigkeiten.
Zu einer Zwangsversteigerung kommt es, wenn eine Immobilie für deren Besitzer finanziell nicht mehr tragbar ist. Der Immobilienbesitzer kann beispielsweise aufgrund von Erwerbslosigkeit, Krankheit oder Trennung vom Partner die Raten für einen Kredit oder die Betriebskosten nicht mehr zahlen.
Voraussetzungen für die Zwangsversteigerung
Eine Zwangsversteigerung von Immobilien kann nicht ohne triftigen Grund erfolgen. Eine Gruppe von Gläubigern muss beim für die Immobilie zuständigen Bezirks- oder Amtsgericht einen Antrag auf Anordnung zur Zwangsvollstreckung stellen. Der Antragsteller benötigt dafür einen Vollstreckungstitel.
Nach Antragstellung prüft das Gericht alle eingereichten Unterlagen. Rechtliche Grundlage für die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen ist § 750 Zivilprozessordnung (ZPO). Liegen nach Ansicht des Gerichts die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung vor, erlässt das Gericht einen Beschluss zur Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens durch einen Rechtspfleger.
Der Schuldner, also der Immobilienbesitzer, erhält den Beschluss. Zusätzlich erfolgt eine Eintragung in die Abteilung II des Grundbuchs.
Ablauf einer Zwangsversteigerung von Immobilien
Nachdem das Gericht den Beschluss zur Einleitung des Zwangsvollstreckungsverfahrens erlassen hat, legt es einen Termin für die Versteigerung der Immobilie fest. Diesen Versteigerungstermin es über folgende Kanäle offiziell bekannt:
- im Amtsblatt
- über Aushänge im Amtsgericht
- in Tageszeitungen
- im Internet
- in monatlich erscheinenden Versteigerungskatalogen
Zusammen mit dem Termin nennt das Amtsgericht den Verkehrswert und das Mindestgebot. Wer bei einer Zwangsversteigerung ein Gebot abgeben möchte, fragt sich mitunter, ob der Verkehrswert gleich Kaufpreis ist.
Innerhalb der Bietzeit können die Anwesenden bei der Zwangsversteigerung ihre Gebote abgeben. Sie dürfen das Mindestgebot nicht unterschreiten. Im Anschluss an die Bietzeit erfolgt die Verhandlung.
Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie
Die Grundlage für die Zwangsversteigerung ist das Verkehrswertgutachten. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert ist der Preis, der vermutlich bei einem freien Verkauf der Immobilie erzielt werden könnte.
Der Sachverständige muss verschiedene Faktoren der Immobilie heranziehen, um den Verkehrswert zu ermitteln, etwa:
- Lage
- Größe
- Ausstattung
- verarbeitete Baumaterialien
- Zustand
Die Rolle des Verkehrswertgutachtens bei der Zwangsversteigerung
Das Verkehrswertgutachten schützt den Immobilienbesitzer davor, dass sein Grundstück oder Haus unter dem Wert verkauft wird. Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung darf ein Zuschlag nicht erfolgen, wenn keines der Gebote mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts des Grundstücks oder Hauses beträgt.
Nicht nur für den Immobilienbesitzer, sondern auch für die Gläubiger spielt das Verkehrswertgutachten eine wichtige Rolle. Der Gläubiger hat ein Vetorecht, wenn keines der Gebote mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts beträgt.
Erkennt der Gläubiger, dass seine Forderungen mit dem Erlös der Zwangsversteigerung nicht gedeckt werden, kann er ein Veto einlegen.
Bestimmung des Kaufpreises bei der Zwangsversteigerung
War die Zwangsversteigerung nicht erfolgreich, da keines der Gebote hoch genug war, setzt das Amtsgericht einen weiteren Termin an.
Beträgt das höchste Gebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts inklusive der Rechte an der Immobilie und legt der Gläubiger kein Veto ein, erfolgt eine Verhandlung. Der Bieter mit dem höchsten Gebot erhält den Zuschlag.
Der Kaufpreis ist also das höchste Gebot für die Immobilie, das den Zuschlag vom Gericht erhält. Er kann deutlich unter dem Verkehrswert liegen.
Nach einer erfolgreichen Zwangsversteigerung erfolgt der Verteilungstermin. Das Amtsgericht teilt den Erlös aus der Zwangsversteigerung an die Gläubiger auf.
Fazit
Bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien ist der Verkehrswert nicht mit dem Kaufpreis identisch. Der Kaufpreis kann unter dem Verkehrswert liegen. Das Verkehrswertgutachten schützt davor, dass der Kaufpreis für die Immobilie zu niedrig ist.
