Grunddienstbarkeit – Was bedeutet das?
Grunddienstbarkeit – Definition
Die Grunddienstbarkeit, geregelt in § 1018 BGB, sagt dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks ein dingliches Recht zur beschränkten, unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks zu. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist beispielsweise dazu verpflichtet, dem Nachbarn das Begehen und Befahren zu gestatten und Einwirkungen durch Rauch und Gase sowie die entstehende Geräuschkulisse (innerhalb der gesetzlichen Grenzen) zu akzeptieren.
Gleichzeitig ist es dem Eigentümer des belasteten Grundstücks untersagt, diese Grunddienstbarkeit durch Baumaßnahmen oder anderweitige Schritte zu stören.
Wo wird die Dienstbarkeit eines Grundstücks eingetragen?
Es bestehen zwei Möglichkeiten, die Grunddienstbarkeit festzuhalten. Einerseits können Sie einen Vertrag aufsetzen und so die Dienstbarkeit des Grundstücks ausarbeiten. Zusätzlich können Sie das vereinbarte Nutzungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen.
Hier sollten beide Parteien ein sehr intensives Gespräch über die Form der Festsetzung führen, schließlich unterscheiden sich die Auswirkungen beider Vorgehen enorm voneinander.
- Vertrag ohne Eintragung: Erstellen Sie einen Vertrag über die Grunddienstbarkeit eines Grundstücks, ohne die Eintragung ins Grundbuch, ist dieses Recht nicht übertragbar und gilt nur zwischen den beiden unterzeichnenden Parteien.
- Vertrag mit Eintragung: Entscheiden Sie sich für die Eintragung in das Grundbuch, wird die Grunddienstbarkeit auf spätere Eigentümer übertragbar und ist somit nicht an die Person, sondern dauerhaft an die Immobilie gebunden – sofern keine zeitliche Begrenzung im Vertrag steht.
Für die Eintragung ins Grundbuch ist der Besuch eines Notars obligatorisch. Dieser verfasst die aufgeführten Punkte des Vertrags rechtssicher und lässt die Eintragung vornehmen.
Welche Auswirkungen hat die eingetragene Grunddienstbarkeit auf die Immobilie?
Lassen Sie die Grunddienstbarkeit durch einen Notar im Grundbuch verankern, hat das Auswirkungen auf den Marktwert der belasteten Immobilie. Das liegt an der Tatsache, dass ein Dritter ein eingeschränktes Recht an der Nutzung des Grundstücks hat und somit nicht frei über die Nutzung entschieden werden kann.
Öffentlich-rechtliche Grunddienstbarkeit
Es gibt neben der privaten Grunddienstbarkeit auch Dienstbarkeiten für ein Grundstück, die auf öffentlichem Interesse beruhen. Dies können etwa Wegerechte sein.
Diese Grunddienstbarkeiten (auch Baulasten genannt) werden statt im Grundbuch im Baulastenverzeichnis eingetragen und können unter anderem sein:
- Vereinigungsbaulast (Zwei Flurstücke werden vereint)
- Abstandsflächenbaulast (Gebäude nahe der Grundstücksgrenze)
- Zuwegungsbaulast (Feuerwehr, Müllabfuhr)
- Stellplatzbaulast
- Kinderspielflächenbaulast
Leider haben auch diese Grunddienstbarkeiten einen negativen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie.
Grunddienstbarkeit – Wir beantworten Ihre Fragen
Sollten Sie Fragen rund um das Thema Grunddienstbarkeit haben, beantworten wir sie gerne. Als professionelle Grundstücksbewerter gehören diese wichtigen Bewertungskriterien zu unseren Kompetenzen.
Aber nicht nur die Dienstbarkeit von einem Grundstück kann den Wert mindern. Es gibt einige Faktoren, die bei der Ermittlung des Verkehrswertes eine Rolle spielen. Es kommt auch darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt befindet, wie groß das Objekt ist oder in welcher demografischen Umgebung die Immobilie angesiedelt ist.
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Immobilienwert Lindner – Weil es bei der Wertermittlung für eine Immobilie viel zu bedenken gibt.
