Das Erbbaurecht ist eine Besonderheit des deutschen Grundstückrechts. Es erlaubt die Beleihung eines Grundstücks durch die Abtretung des Rechtes, auf diesem Grundstück Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Eigentümer des beliehenen Grundstücks bleibt dabei gleich, nach Ende der Beleihung geht das Gebäude in den Besitz des Grundstückseigentümers über.
Für ein Sachverständigengutachten von Erbbaurechtsverträgen, etwa für eine Entschädigungsbewertung oder für eine Klärung von Fragen im Leitungsrecht, müssen zahlreiche Faktoren beachtet werden, die zu der üblichen Bewertung eines unbeliehenen Grundstücks hinzukommen. Hier soll ein Überblick über diese Faktoren und die korrekte Ermittlung des Grundstückswerts gegeben werden.
Erbbaurechtsverträge gelten üblicherweise über einen bestimmten Zeitraum. Innerhalb dieses Zeitraums können sie verkauft, vererbt und ihrerseits beliehen werden. Alle notwendigen Details finden sich im Erbbaurechtgrundbuch, während für die Dauer der Beleihung der Eintrag im Grundbuch geschlossen wird. Für die Dauer der Beleihung zahlt der Erbbaurechtnehmer, also die zum Bau auf dem Grundstück berechtigte Partei, dem Erbbaurechtgeber, also dem eigentlichen Eigentümer, einen jährlichen Zinssatz. Dieser Zinssatz wird als Erbpacht bezeichnet.
Wie bei gewöhnlichen Gutachten ist auch bei einem Erbbaurecht eine wichtige Grundlage der Wertberechnung der Immobilienwert. Dieser berechnet sich aus dem Bodenwert, also dem Wert des Grundstücks, sowie dem Zeitwert der auf dem Grundstück errichteten Gebäude und Außenanlagen.
Der Bodenwert wird durch den Bodenwertanteil modifiziert. Dieser Anteil setzt den Bodenwert in Verbindung mit der bereits verstrichenen Laufzeit des Vertrages. So entspricht der Bodenwertanteil etwa bei einem 99-jährigen Vertrag, der bereits 33 Jahre verstrichen ist, nur noch zwei Drittel des Bodenwertes.
Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Erbpacht und die Bodenwertverzinsung. Einfach gesagt stellt der Gutachter hier die jährlichen Zahlungen für das Bebauungsrecht dem möglichen Mehrwert, der durch die Bebauung und Bewirtschaftung des Grundstücks erzeugt werden kann, gegenüber. Sollte die Erbpacht deutlich unter der Bodenwertverzinsung liegen, etwa weil die Beleihung zu besonders günstigen Konditionen geschah oder die Einsatzmöglichkeiten des Grundstücks sich seit der Beleihung deutlich verbessert haben, steigert dies den Wert des Grundstücks.
Im ersten Schritt der Bewertung wird der Bodenwert errechnet, indem der offizielle Bodenrichtwert mit einem Anpassungsfaktor für das konkrete Grundstück verrechnet und dann mit der Grundstücksgröße multipliziert wird. Aus dem Bodenwert und der Liegenschaftsverzinsung wird die Bodenwertverzinsung errechnet.
Im nächsten Schritt wird die Erbpacht von der Bodenwertverzinsung abgezogen, es ergibt sich der Bodenwertanteil, der von dem Bodenwert abgezogen wird. Der so errechnete Wert wird zum Wert der bestehenden Gebäudeteile und Außenanlagen zum Sachwert des Erbbaurechtgrundstücks addiert.
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