Erbbaurecht: Das sollte beachtet werden

Durch das Erbbaurecht wird ermöglicht, dass eine Immobilie gebaut oder gekauft werden kann, ohne dabei das dazugehörige Grundstück ebenfalls erwerben zu müssen. Demnach besitzt der sogenannte Erbbaurechtnehmer zwar eine Immobilie, jedoch nicht das dazugehörige Grundstück des Erbbaurechtgebers.

Ein notarieller Erbbaurechtsvertrag regelt dabei das Recht des Erbbaurechtnehmers, das Grundstück des Erbbaurechtgebers für eine festgelegte Laufzeit nutzen zu dürfen. Dieses Recht ist nach Abschluss des notariellen Erbbaurechtsvertrages im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch festgehalten. Neben der Regelung der Nutzungsdauer sollte vor allem der Erbbaurechtnehmer bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages darauf achten, dass er sich ein Vorverkaufsrecht einräumen lässt, falls der Erbbaurechtgeber sein Grundstück einmal verkaufen will. Zudem sollte eine Ankaufspflicht vermieden und eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden.

Auf Grundlage dieser Regelungen ermöglicht das Erbbaurecht eine Trennung zwischen einer Immobilie und einem Grundstück. Demnach eröffnet sich für Personen, die sich ein Immobilienkauf inklusive Grundstückskauf nicht leisten können, die Möglichkeit, sich dank dieser Regelung den Traum von einem Eigenheim dennoch verwirklichen zu können.

Welche Besonderheiten ergeben sich aus einem Erbbaurechtsvertrag?

Die im Vertrag vereinbarte Nutzungsdauer ist bei Wohnimmobilien üblicherweise auf eine Nutzungsdauer zwischen 60 und 99 Jahren begrenzt. Bei gewerblichen Immobilien beträgt die durchschnittliche Nutzungsdauer zwischen 40 und 59 Jahren. Während dieser Zeit muss der Erbbaurechtnehmer für die Nutzung des Grundstückes an den Erbbaurechtgeber eine Art Miete entrichten, die in Form eines jährlichen Erbbauzinses fällig wird. 

Was auf einem Erbbaurechtsgrundstück erbaut werden darf, legt neben dem geltenden Bebauungsplan der Gemeinde auch der Grundstückseigentümer fest. Auch Erweiterungen oder Veränderungen am bestehenden Gebäude müssen vorab mit dem Erbbaurechtgeber abgestimmt werden.

 Eine Zustimmung des Erbbaurechtgebers wird zudem auch für den Verkauf einer Erbbaurechtsimmobile benötigt. Dabei findet beim Verkauf einer solchen Immobilie keine Änderung der einst festgelegten Nutzungsdauer statt. Denn mit dem Verkauf einer Erbbaurechtsimmobile geht die restliche Laufzeit des Vorbesitzers automatisch an den Käufer über.

Was passiert nach Ablauf der Nutzungsdauer?

Wenn die im notariellen Erbbaurechtsvertrag geregelte Nutzungsdauer abläuft, besteht die Möglichkeit, den Vertrag um eine neu vereinbarte Laufzeit zu verlängern. Wird eine Verlängerung nicht in Betracht gezogen, erlischt der Vertrag. Mit der Aufhebung des Vertrages geht das Eigentumsrecht der erbauten Immobilie automatisch auf den Grundstückseigentümer über. Im Gegenzug muss der Erbbaurechtgeber dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung entrichten. Die Höhe der Entschädigung muss dabei mindestens zwei Drittel des Immobilienverkehrswertes betragen. Wie viel die Immobilie wirklich wert ist, wird durch eine Immobilienbewertung ermittelt.

Allerdings ist es in der Praxis meist der Fall, dass der Erbbaurechtnehmer entweder einer Vertragsverlängerung zustimmt oder einen Verkauf des Erbbaurechtgrundstückes in Erwägung zieht.

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