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Zwangsversteigerung – ist der Verkehrswert gleich Kaufpreis?

Fri, 10 Mar 2023 10:31:30 GMT

Zwangsversteigerung – ist der Verkehrswert gleich Kaufpreis?

Eine Zwangsversteigerung von Immobilien ist für viele ein Anlass, günstig an eine Immobilie zu kommen.

Für die Zwangsversteigerung gelten klare Regeln. Es handelt sich rechtlich gesehen um ein Vollstreckungsverfahren, bei dem auch die Rechte des Immobilienbesitzers gewahrt werden müssen. Eine wichtige Rolle spielt dabei das Verkehrswertgutachten.

Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien setzen Gläubiger, beispielsweise eine Bank, ihre Ansprüche an den Schuldner, den Immobilienbesitzer, durch. Da die Zwangsversteigerung von Immobilien ein mit staatlichen Maßnahmen durchgeführtes Vollstreckungsverfahren ist, unterliegt sie strengen Gesetzmäßigkeiten.

Zu einer Zwangsversteigerung kommt es, wenn eine Immobilie für deren Besitzer finanziell nicht mehr tragbar ist. Der Immobilienbesitzer kann beispielsweise aufgrund von Erwerbslosigkeit, Krankheit oder Trennung vom Partner die Raten für einen Kredit oder die Betriebskosten nicht mehr zahlen.

Voraussetzungen für die Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung von Immobilien kann nicht ohne triftigen Grund erfolgen. Eine Gruppe von Gläubigern muss beim für die Immobilie zuständigen Bezirks- oder Amtsgericht einen Antrag auf Anordnung zur Zwangsvollstreckung stellen. Der Antragsteller benötigt dafür einen Vollstreckungstitel.

Nach Antragstellung prüft das Gericht alle eingereichten Unterlagen. Rechtliche Grundlage für die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen ist § 750 Zivilprozessordnung (ZPO). Liegen nach Ansicht des Gerichts die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung vor, erlässt das Gericht einen Beschluss zur Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens durch einen Rechtspfleger.

Der Schuldner, also der Immobilienbesitzer, erhält den Beschluss. Zusätzlich erfolgt eine Eintragung in die Abteilung II des Grundbuchs.

Ablauf einer Zwangsversteigerung von Immobilien

Nachdem das Gericht den Beschluss zur Einleitung des Zwangsvollstreckungsverfahrens erlassen hat, legt es einen Termin für die Versteigerung der Immobilie fest. Diesen Versteigerungstermin es über folgende Kanäle offiziell bekannt:

im Amtsblatt
über Aushänge im Amtsgericht
in Tageszeitungen
im Internet
in monatlich erscheinenden Versteigerungskatalogen

Zusammen mit dem Termin nennt das Amtsgericht den Verkehrswert und das Mindestgebot. Wer bei einer Zwangsversteigerung ein Gebot abgeben möchte, fragt sich mitunter, ob der Verkehrswert gleich Kaufpreis ist.

Innerhalb der Bietzeit können die Anwesenden bei der Zwangsversteigerung ihre Gebote abgeben. Sie dürfen das Mindestgebot nicht unterschreiten. Im Anschluss an die Bietzeit erfolgt die Verhandlung.

Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie

Die Grundlage für die Zwangsversteigerung ist das Verkehrswertgutachten. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert ist der Preis, der vermutlich bei einem freien Verkauf der Immobilie erzielt werden könnte.

Der Sachverständige muss verschiedene Faktoren der Immobilie heranziehen, um den Verkehrswert zu ermitteln, etwa:

Lage
Größe
Ausstattung
verarbeitete Baumaterialien
Zustand

Die Rolle des Verkehrswertgutachtens bei der Zwangsversteigerung

Das Verkehrswertgutachten schützt den Immobilienbesitzer davor, dass sein Grundstück oder Haus unter dem Wert verkauft wird. Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung darf ein Zuschlag nicht erfolgen, wenn keines der Gebote mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts des Grundstücks oder Hauses beträgt.

Nicht nur für den Immobilienbesitzer, sondern auch für die Gläubiger spielt das Verkehrswertgutachten eine wichtige Rolle. Der Gläubiger hat ein Vetorecht, wenn keines der Gebote mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts beträgt.

Erkennt der Gläubiger, dass seine Forderungen mit dem Erlös der Zwangsversteigerung nicht gedeckt werden, kann er ein Veto einlegen.

Bestimmung des Kaufpreises bei der Zwangsversteigerung

War die Zwangsversteigerung nicht erfolgreich, da keines der Gebote hoch genug war, setzt das Amtsgericht einen weiteren Termin an.

Beträgt das höchste Gebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts inklusive der Rechte an der Immobilie und legt der Gläubiger kein Veto ein, erfolgt eine Verhandlung. Der Bieter mit dem höchsten Gebot erhält den Zuschlag.

Der Kaufpreis ist also das höchste Gebot für die Immobilie, das den Zuschlag vom Gericht erhält. Er kann deutlich unter dem Verkehrswert liegen.

Nach einer erfolgreichen Zwangsversteigerung erfolgt der Verteilungstermin. Das Amtsgericht teilt den Erlös aus der Zwangsversteigerung an die Gläubiger auf.

Fazit

Bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien ist der Verkehrswert nicht mit dem Kaufpreis identisch. Der Kaufpreis kann unter dem Verkehrswert liegen. Das Verkehrswertgutachten schützt davor, dass der Kaufpreis für die Immobilie zu niedrig ist.

Plausibilitätsprüfung — Gutachten sachgerecht prüfen

Fri, 10 Feb 2023 13:32:40 GMT

Plausibilitätsprüfung — Gutachten sachgerecht prüfen

Das Ergebnis eines Gutachtens erscheint Ihnen fragwürdig? Beauftragen Sie uns mit einer Plausibilitätsprüfung. Unsere Kompetenzen als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige garantieren eine qualifizierte Überprüfung. Das Prüfungsergebnis ist zur Vorlage bei Gericht oder Behörden anerkannt.

Wozu ist ein Immobiliengutachten erforderlich?

Den Wert und Sanierungsstatus einer Immobilie einzuschätzen, ist alles andere als leicht. Wenn Sie den Verkehrswert einer Immobilie benötigen, hilft Ihnen ein Gutachten. Sachverständige erkennen Risse, Schadstoffbelastungen, Bleirohre oder sonstige für einen Laien versteckte Mängel.

Damit bietet Ihnen die Wertermittlung eine verlässliche Grundlage für Entscheidungen oder juristische Auseinandersetzungen.

Wann ist eine professionelle Bewertung notwendig?

Gutachten unterstützen Sie bei unterschiedlichen Bewertungsanlässen :

Vermögensauseinandersetzungen bei Trennung, Scheidung, Erbfall
Ankauf/Verkauf privater oder gewerblicher Immobilien
Zwangsversteigerung
Vorlage bei Kreditinstituten oder Behörden
Ermittlung des Sanierungsbedarfs
Grundlage für die Beantragung von Fördergeldern
Bilanzierungszwecke
Immobilienmanagement
Festlegung von Entschädigungsleistungen

Was ist eine Plausibilitätsprüfung?

Der Ihnen vorliegende Immobilienwert erscheint Ihnen unrealistisch? Sie können das Gutachten prüfen lassen und eine Plausibilitätsprüfung in Auftrag geben. Wir prüfen jedes Immobiliengutachten auf methodische oder inhaltliche Fehler , wertverändernde Sachverhalte und unplausible Schlussfolgerungen.

Nicht nur umfangreiche Gutachten sollten Sie prüfen lassen. Bei Kurz- oder Ankaufgutachten empfiehlt sich ebenfalls eine Plausibilitätsprüfung:

Kurzgutachten

Wird auch als gutachterliche Stellungnahme bezeichnet. Es bietet eine erste Orientierung zum Marktwert eines Objekts. Das Kurzgutachten ist wegen seines reduzierten Umfangs nicht zur Vorlage bei Gericht geeignet.

Ankaufgutachten

Das Ankaufgutachten hilft dem potenziellen Käufer, ein Objekt sachgerecht zu beurteilen. Es weist entscheidende Faktoren wie Mängel, Sanierungsbedarf und Energiestatus aus.

Beleihungswertgutachten

Beleihungswertgutachten erfüllen u. a. die Vorgaben nach Basel II und § 16 PfandBG.

Verkehrswertgutachten

Für die ausführliche Immobilienbewertung nach § 194 BauGB sind umfangreiche Marktkenntnisse erforderlich. Das Ergebnis dient u. a. zur Vorlage bei Gericht und Behörden.

Wie läuft eine Plausibilitätsprüfung ab?

Sie haben uns mit der Plausibilitätsprüfung Ihres Gutachtens beauftragt? Sobald Sie uns alle Daten, Unterlagen und Fotos bereitstellen, die Basis des Gutachtens sind, starten wir mit diesen Fragen:

Ist das Gutachten nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt worden?
Entspricht der ermittelte Verkehrswert dem aktuellen oder früheren Marktwert?
Hat der Auftraggeber alle relevanten Informationen zur Verfügung gestellt?
War die Qualität der Daten und Inhalte ausreichend?
Sind Sachverhalte wie Modernisierungen, Mängel und Schäden berücksichtigt?
Wurde die Immobilie vor Ort besichtigt?
Haben sich seit dem Gutachten wertsteigernde oder wertmindernde Ereignisse ergeben?
Wurden alle Verfahren und Berechnungen richtig angewandt?
Hat ein Kreditinstitut hausinterne Verfahren zur Wertermittlung genutzt?
Wurde der Immobilienwert korrekt auf einen vergangenen Zeitpunkt ermittelt?

Wie geht es nach der Überprüfung weiter?

Wir halten die Ergebnisse der Plausibilitätsprüfung in Wort und Bild fest. Der Prüfungsbericht enthält außerdem Hinweise für Sie zum weiteren Vorgehen.

Wichtig: Wenn Sie ein Gutachten durch uns prüfen lassen, erstellen wir dieses Dokument nicht neu. Fallen uns unberücksichtigte Informationen oder Fehler auf, ist es Aufgabe des Sachverständigen, der das Gutachten erstellt hat, dieses zu berichtigen.

Wünschen Sie nach der Überprüfung die Erstellung eines neuen Gutachtens übernehmen wir dies selbstverständlich gerne für Sie.

Alles Wissenswerte zum Grundvermögen

Wed, 11 Jan 2023 12:17:26 GMT

Alles Wissenswerte zum Grundvermögen

Zum 1. Januar 2025 tritt bundesweit die Grundsteuerreform in Kraft . Hierzu müssen Eigentümer eine steuerliche Feststellungserklärung ausfüllen und Angaben zum Grundvermögen machen.

Das zuständige Finanzamt stellt daraufhin einen Grundsteuermessbetrag sowie einen Grundsteuermessbescheid aus. Der Grundsteuermessbetrag wird mit einem von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlichen Hebesatz multipliziert.

Aus dieser Berechnung resultiert die Steuerabgabe , welche Sie für Ihr Grundvermögen zahlen müssen.

Worum handelt es sich beim Grundvermögen überhaupt? Wir werfen einen genaueren Blick auf die rechtliche Grundlage. Zudem erklären wir, welche Rolle das Grundvermögen auf kommunaler Ebene spielt.

Was fließt in die Bewertung des Grundvermögens ein?

Definiert ist der Begriff des Grundvermögens im Bewertungsgesetz. Ziel des Gesetzes ist es, eine steuerliche Erfassung von Vermögen und Vermögensgegenständen zu ermöglichen.

Nach Paragraf 18 BewG ist das Grundvermögen eine der drei Vermögensarten. Das Grundvermögen unterscheidet sich klar vom Immobilienwert und ist diesem übergeordnet. Auch für unbebaute Grundstücke kann ein Grundvermögen beziffert werden.

Um das Grundvermögen festzustellen , werden zahlreiche Teilaspekte eingezogen:

Grund- und Bodenfläche, bebaut und unbebaut
Gebäude inklusive aller Bestandteile
Erbbaurecht
Wohnungseigentum, Teileigentum

Vom Laien leicht verwechselt werden die Begriffe Grundbesitz, Grundstück und Betriebsgrundstüc k. Letzteres fällt in das Betriebsvermögen und ist bei der Feststellung privaten Grundvermögens unerheblich.

Der Grundbesitz stellt die Gesamtheit des Grundvermögens sowie der Betriebsgrundstücke dar. Es handelt sich um einen Oberbegriff aus der Rechtssprache, der verwendet wird, um ein Vermögen gesamtheitlich zu beziffern.

Der Unterschied zu land- und forstwirtschaftlichem Vermögen

Das land- und forstwirtschaftliche Vermögen fließt in der Regel nicht ein, wenn das Grundvermögen erfasst wird. Land- und forstwirtschaftliche Besitztümer gehören zum Grundbesitz, bilden aber eine eigene Kategorie.

Dabei gibt es einige Ausnahmen:

Falls zum Feststellungszeitpunkt eine Umnutzung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen zu Bauland, Industrieland oder Land für Verkehrszwecke absehbar ist, müssen die Bodenflächen dem Grundvermögen zugerechnet werden.
Wenn der Gesetzgeber bzw. der beauftragte Gutachter annimmt, dass eine Umnutzung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen innerhalb von zwei Jahren wahrscheinlich ist, greift die Ausnahmeregelung ebenfalls. Auch dann gilt landwirtschaftlich genutzter Boden als Teil des Grundvermögens.
Ist die entsprechende Fläche als Bauland gekennzeichnet, entfällt die Abgrenzung zwischen land- und forstwirtschaftlichen Vermögen und Grundvermögen ebenfalls.

Kommunales Grundvermögen

Das Grundvermögen ist auch in der kommunalen Verwaltung relevant. Nach dem neuen kommunalen Finanzmanagement müssen Kommunen Ihre Vermögenswerte detailliert erfassen.

Zusätzlich zu bebauten und unbebauten Grundstücken spielt die Infrastruktur eine Rolle.

Die Erfassung ist oft mit großen Herausforderungen verbunden, da verlässliche Daten zu Grundstückswerten fehlen. Hier können die Kompetenzen eines sachverständigen Gutachters weiterhelfen.

Weitere Vermögensgegenstände können Fahrzeuge, Maschinen oder Anteile an regionalen Unternehmen sein. Um diese Werte präzise zu beziffern, müssen Sie Experten aus den jeweiligen Fachbereichen beauftragen.

Das vorhandene Grundvermögen muss die Kommune in einer Eröffnungsbilanz aufstellen. Auf Basis der Eröffnungsbilanz können Kommunen sinnvolle Entscheidungen in der Vermögensverwaltung tätigen.

Das Gesetz verpflichtet Gemeinden zu einer nachhaltigen und wirtschaftlichen Bestandspflege von Immobilien und Grundstücken.

Grundvermögen, Grundsteuer und Immobilienbewertung

Wir stellen fest: Die Grundsteuerabgabe ist einer der Anlässe, für die der Gesetzgeber das Grundvermögen von Einzelpersonen untersucht.

Für Kommunen ist das Grundvermögen im Rahmen des Neuen Kommunalen Finanzmanagements (NKF) eine wichtige Größe.

Bei Erbschaften und Schenkungen kommen Grundstückswerte für Einzelpersonen erneut in den Fokus. Eine professionelle Immobilienbewertung schafft bei diesen Bewertungsanlässen Klarheit und hilft, steuerliche Angelegenheiten transparent und konfliktfrei zu lösen.

Welche Rolle spielt die Immobilienbewertung bei der Ehescheidung?

Fri, 16 Dec 2022 08:26:50 GMT

Immobilienbewertung bei der Ehescheidung

Geht die Ehe in die Brüche, ist das nicht nur emotional eine große Herausforderung. Bei einer Scheidung entstehen auch rund um finanzielle Angelegenheiten viele Fragen.

Sofern kein Ehevertrag vorhanden ist, wird das Vermögen gerecht zwischen den Ehepartnern aufgeteilt. Das schließt Immobilien und Grundstücke ein.

Ob das Haus verkauft wird, ein Ehepartner weiterhin dort leben möchte oder es zur Zwangsversteigerung kommt – in fast allen Fällen ist eine Immobilienbewertung bei Ehescheidung nötig.

Wir empfehlen, eine Wertermittlung der Immobilie durchführen zu lassen. Mit einem professionellen Gutachten erhalten Sie Klarheit und können den weiteren Umgang faktenbasiert planen.

Ehescheidung – Was passiert mit Immobilien?

Es ist vom Einzelfall abhängig, was mit einer Immobilie im Rahmen der Scheidung passiert. Grundsätzlich gilt, dass beide Ehepartner ein Anrecht darauf besitzen, weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Entscheidend ist, dass keine Partei allein über die Immobilie bestimmen darf.

Dies bedeutet für eine Ehescheidung Folgendes:

Entschließen Sie sich für einen Verkauf, wird der Gewinn 50 zu 50 geteilt . Die Voraussetzung ist, dass beide Ehepartner als Eigentümer der Immobilie eingetragen sind. Gibt es einen alleinigen Eigentümer, wird der Gewinn bei Abwicklung der Ehescheidung beim sogenannten “ Zugewinnausgleich” veranschlagt.

Häufig sind Kredite noch nicht abbezahlt. Hier werden beide Ehepartner einkommensunabhängig zur Verantwortung gezogen.

Sofern ein Ehepartner nach der Scheidung das Haus übernimmt, muss dieser den anderen auszahlen. Die sachgerechte Immobilienbewertung spielt hierbei eine zentrale Rolle.

Immobilienbewertung bei Ehescheidung: Diese Gutachten kommen infrage

Bei einer Scheidung ist die Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Gutachter die Grundlage für alle weiteren Schritte.

Für die Wertermittlung stehen zwei Verfahren zur Wahl:

Ein Kurzgutachten ist geeignet, wenn zwischen den Ehepartnern kein Streit um die Immobilie herrscht. Dieses Gutachten ermittelt den Immobilienwert unter Berücksichtigung relevanter Unterlagen und Faktoren. Zu diesen Faktoren zählen unter anderem der Zustand, die Energieeffizienz oder der Bodenwert.

Beim Verkehrswertgutachten handelt es sich um die detaillierte Form der Immobilienbewertung. Endet ein Scheidungsfall vor Gericht, wird die Immobilie durch einen Sachverständigen eingeschätzt.

Die Wertermittlung findet nach dem Baugesetzbuch statt und analysiert Baupläne, Mietverträge, das Wohnrecht und die umliegende Infrastruktur.

Zugewinnausgleich und Immobilienbewertung bei der Ehescheidung

Der vorher angesprochene Zugewinnausgleich zählt zu den Bewertungsanlässen , bei denen das Verkehrswertgutachten angewendet wird.

Hierbei geht es um den Zugewinn der Ehepartner während der Ehe. Die Vermögensdifferenz zwischen dem Zeitpunkt der Scheidung und dem Zeitpunkt der Eheschließung ist entscheidend.

Der Ehepartner mit der höheren Gewinnsumme ist verpflichtet, den Differenzbetrag an den anderen Ehepartner zu zahlen.

Mithilfe einer Immobilienbewertung kann im Scheidungsfall vieles vereinfacht werden. Herrscht Sicherheit über den finanziellen Wert des Objekts , gestalten sich Verkauf oder Ausgleichszahlungen unkompliziert.

Bei außergerichtlichen Einigungen reicht ein Kurzgutachten aus, um die Immobilie realistisch zu bewerten. Für eine detaillierte Einschätzung der Immobilie steht Ihnen das umfangreiche Verkehrswertgutachten zur Verfügung.

Was sind Geoinformationssysteme (GIS) – einfach erklärt

Fri, 25 Nov 2022 09:28:02 GMT

Was sind Geoinformationssysteme (GIS) – einfach erklärt

Die korrekte Visualisierung von Daten ist in Bereichen wie der Geoinformatik unverzichtbar. Um sie zu meistern, sind verlässliche Systeme notwendig. Schließlich handelt es sich bei der raumbezogenen Datenverarbeitung um ein hochkomplexes Thema. Nur mithilfe von leistungsstarken Werkzeugen wie GIS können Experten diese meistern.

Trotz der zunehmenden Verbreitung fragen sich viele Menschen, worum es sich bei GIS, bzw. Geoinformationssystemen genau handelt. Auch die Vorteile dieser Fachinformationssysteme sind oft noch unklar. Erfahren Sie in diesem Ratgeber daher, was Sie zu den essentiellen Anwendungen aus der Geoinformatik unbedingt wissen sollten.

Geoinformationssysteme verstehen und wofür Sie diese benötigen

Vereinfacht gesagt handelt es sich bei Geoinformationssystemen um computergestützte Prozessumgebungen , die aus Hard- und Software bestehen. Auch sämtliche benötigten Tools und Ihre vorhandenen Geodaten können Sie dem GIS-Spektrum zuordnen.

Dabei stellt GIS den Oberbegriff für die verfügbaren Fachinformationssysteme und Werkzeuge dar. Diese wiederum bilden die Basis für eine harmonisierte Geodateninfrastruktur. Auf dieser Grundlage lässt sich GIS außerdem durch offene Datenangebote erweitern.

Das soll nicht nur die Funktionalität der einzelnen Tools und Systeme erhöhen. Auch Nutzergruppen mit Interesse am Ausbau ihrer Kompetenzen können dank der sich entwickelnden Hard- und Software den Einstieg in die Geoinformatik finden.

Anschließend lassen sich die Vorteile der geografischen Informationssysteme ganz nach dem eigenen Bedarf ausschöpfen. Am Beispiel von Geodaten soll das verdeutlicht werden:

GIS sind für folgende Arbeitsschritte mit den vorliegenden Daten geeignet:

Erfassung
Bearbeitung
Auswertung
Präsentation

Zugleich machen Geoinformationssysteme die Daten deutlich verfügbarer. Ihr einheitlicher Raumbezug vereinfacht die gemeinsame Verarbeitung nämlich spürbar.

So ist es dank GIS etwa möglich, verschiedene Inhalte wie Geodaten oder Visualisierungen direkt in das System zu überlagern . Anschließend können sie als angepasste beziehungsweise neue Informationen zusammengeführt werden. Eine Bearbeitung, Auswertung oder Präsentation der so geschaffenen Cluster ist im nächsten Schritt problemlos möglich.

Wer profitiert von Geoinformationssystemen?

Geoinformationssysteme werden in den Bereichen Meteorologie, Marketing oder Katastrophenmanagement eingesetzt. Zugleich bewährt sich GIS in der angewandten Geologie und bei der Stadtplanung.

Grundsätzlich können Sie das System also in sämtlichen Bereichen nutzen, in denen Landkarten oder thematische Karten zur Entscheidungsfindung, Dokumentation oder Planung benötigt werden. Außerdem lassen sich Geoinformationssysteme in Umgebungen nutzen, in denen Daten durch einen gemeinsamen Raumbezug verknüpft sein müssen.

Diese Anwendungsvielfalt sorgt dafür, dass die GIS-Marktentwicklung konstant voranschreitet.

So sind mittlerweile zahlreiche GIS-Systeme und Werkzeuge auch auf Open-Source-Basis verfügbar.

Besonders populär sind hier die beiden Projekte GRASS GIS oder QGIS der Geospatial Foundation. Werkzeuge wie GeoTools, OpenLayers oder SAGA GIS erfreuen sich darüber hinaus einer stetig steigenden Beliebtheit.

Es ist bereits jetzt abzusehen, dass in Zukunft viele Branchen auf die Fachinformationssysteme setzen. Schließlich können dank GIS große Datenbestände zur Verfügung gestellt werden.

Das ist per Internet oder Intranet, aber auch über einen Datenträger möglich. Cloudlösungen zählen darüber hinaus zu den mit GIS kompatiblen Verteilungsmechanismen.

Wenig verwunderlich also, dass Geoinformationssysteme als Standardwerkzeuge der raumbezogenen Datenverarbeitung akzeptiert sind. Deren zunehmende Integration in Geschäftsabläufe wird viele Unternehmen nachhaltig verändern. Es lohnt sich, ihre Besonderheiten schon heute zu kennen.

Ertragswertverfahren bei Immobilien – Wann sind sie relevant?

Tue, 18 Oct 2022 14:52:16 GMT

Ertragswertverfahren bei Immobilien – Wann sind sie relevant?

Wenn ein Ertragswertverfahren bei Immobilien durchgeführt wird, bestehen in der Regel bestimmte Bewertungsanlässe . Zudem wird bewusst auf eine Bewertung nach dem Vergleichswert- oder Sachwertverfahren verzichtet.

Um Ihnen einen Einblick in das Verfahren der Wertermittlung zu ermöglichen, erläutern wir Ihnen folgende Faktoren:

Was ist das Ertragswertverfahren?
Wer ist an der Wertermittlung beteiligt?
Wofür ist das Verfahren gedacht?
Wie wird es durchgeführt?

Was ist das Ertragswertverfahren für Immobilien?

Das Ertragswertverfahren für Immobilien wird genutzt, um den Verkehrswert für eine Immobilie zu ermitteln. Wenn vom Verkehrswert gesprochen wird, ist der Marktwert der Immobilie gemeint und beinhaltet folgende Punkte:

Bodenwert: Der Wert eines nicht bebauten Grundstücks.
Gebäudeertragswert: Die zu erwartenden Mieteinnahmen des Gebäudes.

Zusammengerechnet ergeben der Bodenwert und der Gebäudeertragswert den Ertragswert der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren wird immer von einem Sachverständigen oder Gutachter durchgeführt. Dieser nutzt seine Erfahrungen für die Zusammenstellung aller relevanten Informationen zur Immobilie.

Wofür ist ein Ertragswertverfahren bei Immobilien gedacht?

Das Ertragswertverfahren für Immobilien wird immer dann genutzt, wenn es nicht um die Eigennutzung einer Immobilie geht. In den meisten Fällen handelt es sich um ein vermietetes Haus, für das die zu erwartende Rendite ermittelt werden soll.

Die Bewertung wird aber nicht nur zur Vermietung eines Einfamilienhauses durchgeführt, sondern auch für folgende Immobilien genutzt:

Pflegeimmobilien
Gewerbeimmobilien
Mehrfamilienhäuser

Wie wird das Ertragswertverfahren bei Immobilien durchgeführt?

Beim Ertragswertverfahren für Immobilien wird der Verkehrswert des Grundstücks in vier Schritten berechnet:

Der Bodenwert wird bestimmt: Dieser errechnet sich aus der Grundstücksgröße und dem Bodenrichtwert pro m².
Berechnung des Wertes von baulichen Anlagen: Hier werden die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung) vom Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete) abgezogen und zum Grundstücksreinertrag zusammengefasst.

Danach wird die Bodenwertverzinsung vom Grundstücksreinertrag abgezogen und so der Gebäudereinertrag bestimmt. Um nun den Gebäudeertragswert berechnen zu können, muss der Gebäudereinertrag mit der Restnutzungsdauer multipliziert werden.

Berechnung des vorläufigen Ertragswertes: Hierfür werden der Gebäudeertragswert und der Bodenwert zum vorläufigen Ertragswert addiert.
Ertragswert bestimmen: Der Ertragswert wird bestimmt, indem sonstige wertbeeinflussende Faktoren (z. B. Mängel am Objekt) vom vorläufigen Ertragswert abgezogen werden.

So könnte sich der Ertragswert in einem Beispiel berechnen:

Bodenwert:

Grundstücksgröße: 550m²

× Bodenrichtwert pro m²: 110 €

= Bodenwert: 60.500 €

Wert baulicher Anlagen:

Reinertrag des Grundstücks:

Rohertrag: 280.000 €

− Bewirtschaftungskosten: 4.000 €

= Reinertrag des Grundstücks: 24.000 €

Gebäudereinertrag:

Reinertrag des Grundstücks: 24.000 €

− Bodenwertverzinsung: 3.000 €

= Gebäudereinertrag: 21.000 €

Gebäudeertragswert:

Gebäudereinertrag: 21.000 €

× Vervielfältiger (Restnutzungsdauer 25 Jahre): 14

= Gebäudeertragswert: 294.000 €

Vorläufiger Ertragswert:

Gebäudeertragswert: 294.000 €

+ Bodenwert: 60.500 €

= Vorläufiger Ertragswert: 354.500 €

Ertragswert

Vorläufiger Ertragswert: 354.500 €

− sonstige Wertbeeinflussungen: 30.000 €

= Ertragswert: 324.500 €

In diesem Beispiel ergibt das Ertragswertverfahren für Immobilien einen Verkehrswert von 354.500 €.

Was kostet das Ertragswertverfahren?

Die Kosten für das Ertragswertverfahren von Immobilien sind nicht genau geregelt und hängen von den Absprachen mit dem jeweiligen Sachverständigen ab. So können die Kosten zwischen einigen Hundert Euro und bis zu 1,5 % des Immobilienwertes betragen.

Sollten Sie ein gerichtsfestes Ertragswertverfahren für Ihre Immobilie benötigen, sind die Kosten hierfür in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure festgelegt.

Haben Sie noch Fragen zu diesem Thema? Immobilienwert Lindner berät Sie gern und führt das Ertragswertverfahren für Sie durch.

Grunddienstbarkeit – Das Wichtigste in Kürze

Mon, 26 Sep 2022 12:39:00 GMT

Grunddienstbarkeit – Was bedeutet das?

Auf der Suche nach einer Immobilie kann je nach Objekt eine sogenannte Grunddienstbarkeit zur Sprache kommen. In diesem Fall müssen Sie aber nicht unsicher werden, denn Sie werden am Ende dieses Artikels darüber Bescheid wissen, was es mit der Dienstbarkeit von Grundstücken auf sich hat. Weiter erfahren Sie, welche Auswirkungen Grunddienstbarkeiten auf die Nutzungsmöglichkeiten und den Wert der Immobilie haben.

Grunddienstbarkeit – Definition

Die Grunddienstbarkeit, geregelt in § 1018 BGB, sagt dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks ein dingliches Recht zur beschränkten, unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks zu. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist beispielsweise dazu verpflichtet, dem Nachbarn das Begehen und Befahren zu gestatten und Einwirkungen durch Rauch und Gase sowie die entstehende Geräuschkulisse (innerhalb der gesetzlichen Grenzen) zu akzeptieren.

Gleichzeitig ist es dem Eigentümer des belasteten Grundstücks untersagt, diese Grunddienstbarkeit durch Baumaßnahmen oder anderweitige Schritte zu stören.

Wo wird die Dienstbarkeit eines Grundstücks eingetragen?

Es bestehen zwei Möglichkeiten, die Grunddienstbarkeit festzuhalten. Einerseits können Sie einen Vertrag aufsetzen und so die Dienstbarkeit des Grundstücks ausarbeiten. Zusätzlich können Sie das vereinbarte Nutzungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen.

Hier sollten beide Parteien ein sehr intensives Gespräch über die Form der Festsetzung führen, schließlich unterscheiden sich die Auswirkungen beider Vorgehen enorm voneinander.

Vertrag ohne Eintragung: Erstellen Sie einen Vertrag über die Grunddienstbarkeit eines Grundstücks, ohne die Eintragung ins Grundbuch, ist dieses Recht nicht übertragbar und gilt nur zwischen den beiden unterzeichnenden Parteien.
Vertrag mit Eintragung: Entscheiden Sie sich für die Eintragung in das Grundbuch, wird die Grunddienstbarkeit auf spätere Eigentümer übertragbar und ist somit nicht an die Person, sondern dauerhaft an die Immobilie gebunden – sofern keine zeitliche Begrenzung im Vertrag steht.

Für die Eintragung ins Grundbuch ist der Besuch eines Notars obligatorisch. Dieser verfasst die aufgeführten Punkte des Vertrags rechtssicher und lässt die Eintragung vornehmen.

Welche Auswirkungen hat die eingetragene Grunddienstbarkeit auf die Immobilie?

Lassen Sie die Grunddienstbarkeit durch einen Notar im Grundbuch verankern, hat das Auswirkungen auf den Marktwert der belasteten Immobilie. Das liegt an der Tatsache, dass ein Dritter ein eingeschränktes Recht an der Nutzung des Grundstücks hat und somit nicht frei über die Nutzung entschieden werden kann.

Öffentlich-rechtliche Grunddienstbarkeit

Es gibt neben der privaten Grunddienstbarkeit auch Dienstbarkeiten für ein Grundstück, die auf öffentlichem Interesse beruhen. Dies können etwa Wegerechte sein.

Diese Grunddienstbarkeiten (auch Baulasten genannt) werden statt im Grundbuch im Baulastenverzeichnis eingetragen und können unter anderem sein:

Vereinigungsbaulast (Zwei Flurstücke werden vereint)
Abstandsflächenbaulast (Gebäude nahe der Grundstücksgrenze)
Zuwegungsbaulast (Feuerwehr, Müllabfuhr)
Stellplatzbaulast
Kinderspielflächenbaulast

Leider haben auch diese Grunddienstbarkeiten einen negativen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie.

Grunddienstbarkeit – Wir beantworten Ihre Fragen

Sollten Sie Fragen rund um das Thema Grunddienstbarkeit haben, beantworten wir sie gerne. Als professionelle Grundstücksbewerter gehören diese wichtigen Bewertungskriterien zu unseren Kompetenzen .

Aber nicht nur die Dienstbarkeit von einem Grundstück kann den Wert mindern. Es gibt einige Faktoren, die bei der Ermittlung des Verkehrswertes eine Rolle spielen. Es kommt auch darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt befindet, wie groß das Objekt ist oder in welcher demografischen Umgebung die Immobilie angesiedelt ist.

Melden Sie sich noch heute und erhalten Sie eine ehrliche und faktenbasierte Immobilienwertermittlung.

Immobilienwert Lindner – Weil es bei der Wertermittlung für eine Immobilie viel zu bedenken gibt.

Bestandsimmobilie Mühlhausen – Was sollte beim Kauf beachtet werden?

Fri, 26 Aug 2022 14:30:50 GMT

Bestandsimmobilie Mühlhausen – Was sollte beim Kauf beachtet werden?

In Zeiten steigender Preise für Baumaterial und Handwerksarbeiten, entscheiden sich immer mehr Menschen dazu, eine Bestandsimmobilie in Mühlhausen zu kaufen. Dieses Vorgehen bringt einige wichtige Vorteile mit sich:

Sie entgehen dem psychischen, emotionalen und körperlich auslaugenden Stress des Hausbaus.
Die Gesamtkosten sind oft günstiger, als bei einem Neubau.
Je nach Gebäudezustand kann der neue Besitzer schnell einziehen, ohne Bauverzögerungen zu befürchten.
Allerdings kann auch der Kauf eines bereits bestehenden Hauses einige Fallstricke bereithalten.

In diesem Beitrag erfahren Sie die Vorteile einer Bestandsimmobilie , warum eine professionelle Immobilienbewertung wichtig ist und was besonders beim Grundstück zu beachten ist.

Bestandsimmobilie Mühlhausen kaufen – Vorteile

Der Kauf einer Immobilie bietet einige Vorteile, die durchaus reizvoll sind. Beispielsweise sind gebrauchte Häuser in den meisten Fällen

in bereits voll erschlossenen Gebieten gelegen und es muss sich nicht um die Verlegung von Kabeln, Rohren und Leitungen gekümmert werden.

Gut auf persönliche Vorlieben überprüfbar. Hierzu gehören die Infrastruktur, die Verkehrsanbindung und die Nachbarn.

Vollständig besichtigungsfähig. Auf diese Weise können Sie die guten und schlechten Eigenschaften der Immobilie kennenlernen.

Besonders wichtig ist allerdings die Wertermittlung. Diese ist bei bestehenden Immobilien (nicht nur in Thüringen) besonders sicher.

Warum ist eine professionelle Immobilienbewertung wichtig?

Auf der Suche nach einer Bestandsimmobilie in Mühlhausen werden Sie immer wieder auf Eigentümer treffen, die Ihnen von allen möglichen Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und persönlichen Erlebnissen erzählen.

Da diese emotional geschätzten Wertvorstellungen oft nichts mit dem tatsächlichen Wert auf dem Immobilienmarkt zu tun haben, sollten Sie sich unbedingt an eine professionelle Immobilienbewertung wenden.

Während der Wertermittlung werden alle relevanten Aspekte professionell aufgenommen und zu einer endgültigen Zahl zusammengefasst. Diese kann auch durch den potenziellen Käufer durchgeführt werden.

So können Sie und der Verkäufer sicher sein, dass der Kaufpreis den tatsächlichen Verkehrswert widerspiegelt.

Bestandsimmobilie Mühlhausen – Das müssen Sie über das Grundstück wissen

Wenn Sie eine Bestandsimmobilie in Mühlhausen kaufen möchten, sollten Sie nicht nur das Haus selbst begutachten (lassen), sondern auch alles über das Grundstück in Erfahrung bringen.

Grundstücksgeschichte:

Wie wurde das Grundstück genutzt?
Welche Altlasten könnten im Erdreich auf den Käufer warten?

Besitzrecht

Gehört das Grundstück dem Verkäufer des Hauses?
Ist das Grundstück gepachtet?
Handelt es sich um einen einfachen Pachtvertrag oder Erbbaurecht?
Wer ist der Eigentümer des Grundstücks?
Besteht ein Vorkaufsrecht für das Grundstück?
u. v. m.

Baurecht:

Liegt eine aktuelle Baugenehmigung vor?
Sind alle Anschlüsse vorhanden oder muss es noch (teil-)erschlossen werden?

Neben diesen wichtigen Erkenntnissen, müssen Sie auch darauf achten, ob die Bestandsimmobilie in Mühlhausen eine Doppelhaushälfte ist. In diesem Fall ist die Grundstücksabgrenzung wichtig, da sonst andere rechtliche Belange infrage kommen (Wohnungseigentümergesetz).

Bestandsimmobilie Mühlhausen – Fazit

Der Wert einer Bestandsimmobilie in Mühlhausen ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Damit Sie in Ruhe in Ihrem neuen Haus wohnen können, sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung durchführen lassen.

So gehen Sie bösen Überraschungen aus dem Weg und wissen, dass Sie nicht zu viel bezahlt haben.

Nehmen Sie Kontakt zu uns auf und erfahren Sie den realen Verkehrswert Ihrer Traumimmobilie.

Immobilienwert Lindner – Ihr Partner für Immobilienbewertungen.

Beleihungswertgutachten

Tue, 31 May 2022 20:19:36 GMT

Das Beleihungswertgutachten und welche Vorteile es bietet

Eine Immobilie ohne Fremdkapital zu kaufen, stellt für die meisten Menschen keine Option dar. Das ist auch dann der Fall, wenn sie bereits ein Objekt im Bestand führen. Sie müssen also einen Kredit aufnehmen, um weitere Einheiten finanzieren zu können. Hierfür bietet sich bei entsprechenden Voraussetzungen das Beleihen der Bestandsimmobilie an. Die Basis hierfür bildet das sogenannte Beleihungswertgutachten . Es erinnert an das Verkehrswertgutachten , wobei Kreditnehmer typische Besonderheiten beachten müssen. Welche sind das und was zeichnet das Dokument für die Immobilienbeleihung aus? Erfahren Sie es nachfolgend.

Inhalt:

Was ist ein Beleihungswertgutachten?
Diese Vorteile bietet ein Beleihungswertgutachten

Was ist ein Beleihungswertgutachten?

Wer eine Immobilie beleihen möchte, benötigt hierfür ein sachgemäß erstelltes Gutachten. Dieses stellt die Berechnungsgrundlage für die Höhe des zu erwartenden Darlehens dar. Somit wird das Beleihungswertgutachten in entsprechenden Finanzierungsfragen unverzichtbar. Es gibt schließlich an, welchen Betrag die Bank im Fall von Zahlungsproblemen mindestens vom Kreditschuldner erhalten würde. Ein möglicher Verkauf oder eine Versteigerung der beliehenen Immobilie bildet die Grundlage dieser Berechnung. Entsprechend der Auswertung vergibt das Institut anschließend einen Kredit. Dieser beläuft sich in der Regel auf eine Summe zwischen 60 und 80 Prozent des ermittelten Immobilienwerts. Jedoch können spezielle Faktoren den finanziellen Spielraum bei einem Gutachten für einen Immobilienkredit negativ oder positiv beeinflussen.

Hierzu zählen:

Bestandsimmobilien,
die gewünschte Dauer des Darlehens
und der Zustand des oder der bestehenden Objekte.

Dabei wirken sich Bestandsimmobilien in der Regel positiv auf das Gutachten für einen Immobilienkredit aus. Auch auf einen langfristig gepflegten Zustand des Objekts trifft das zu. Die Dauer des Darlehens könnte ebenfalls ein Pluspunkt bei einem Gutachten sein, das für das Beleihen einer Immobilie benötigt wird. Ist sie jedoch überdurchschnittlich lang, ist womöglich auch das Gegenteil der Fall. Daher sollten Interessenten beim Beleihungswertgutachten verschiedene Szenarien für die Darlehensdauer professionell berechnen lassen. So ist es möglich, die kosteneffizienteste Laufzeit auszuwählen.

Diese Vorteile bietet ein Beleihungswertgutachten

Beleihungswertgutachten stellen eine verlässliche Entscheidungsgrundlage für Immobilienfinanzierungen auf Basis von Fremdkapital dar. Dabei orientiert sich die Höhe des Darlehens an den darin festgehaltenen Werten. Dieses von Sachverständigen verfasste Dokument hat also direkten Einfluss auf den zu erwartenden Kreditumfang der Bank. Auch die damit einhergehenden Finanzierungskosten für den gewünschten Immobilienkredit bestimmt das Gutachten mit. Aus diesem Grund sollten Interessenten bei der Auswahl Ihres Ansprechpartners für die Gutachtenerstellung keine Kompromisse eingehen. Fundierte Fachkenntnis ist hierbei ebenso gefragt wie langjährige Erfahrung.

Dabei stellt sich die Frage, was ein Beleihungswertgutachten kostet. Klar ist: Da es sich bei dessen Erstellung um eine individuelle Dienstleistung handelt, kann es keine pauschale Antwort geben. Jedoch können sich Interessenten an folgenden Richtwerten für ein Immobilien-Kredit-Gutachten orientieren. So liegt der durchschnittliche Stundenlohn bei circa 130 Euro für einen nach DIN 17024 zertifizierten Sachverständigen. Ähnliche Honorare verdient ein öffentlich bestellter und vereidigter Experte.

Diese zusätzlichen Kosten mögen für einige Interessenten auf den ersten Blick als hoch erscheinen. Wer beim Beleihungswertgutachten jedoch Kompromisse eingeht, der spart womöglich an der falschen Stelle. Schließlich bildet es die Entscheidungsgrundlage für Banken, wie umfangreich der gewährte Kreditrahmen ausfällt. Somit beeinflusst dieses Gutachten die Entscheidung für das Beleihen einer Immobilie nachhaltig. Fällt diese zugunsten des Kreditnehmers aus, amortisiert sich das gezahlte Honorar rasch. Auch das ist ein Vorteil, der für die professionelle Erstellung dieses Dokuments aus Expertenhand spricht.

Was ist ein Verkehrswertgutachten

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Mon, 28 Mar 2022 06:04:51 GMT

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

In vielen Fällen ist es für Sie wichtig, den genauen Wert einer Immobilie zu ermitteln. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie kaufen oder veräußern wollen oder wenn Sie eine Immobilie aus einer Verlassenschaft erben. Die Bewertung von einer Liegenschaft, sei es ein Haus oder eine Wohnung, ist jedoch eine sehr komplexe Angelegenheit. Wenn Sie als Käufer oder Verkäufer Selbstschätzungen vornehmen, kann es nicht selten der Fall sein, dass Sie mit dem Schätzwert weit danebenliegen.

Wir als Immobilienwert-Lindner erstellen Ihnen professionelle und realistische Verkehrswertgutachten und erläutern in unseren Gutachten ausführlich und detailliert alle wichtigen Wertfaktoren zu Ihrer Immobilie. Wir beziffern in unserem Verkehrswertgutachten den aktuellen Marktwert.

Was ist ein Verkehrswertgutachten genau?

Das Verkehrswertgutachten bezieht sich immer auf den Verkehrswert einer Immobilie. Was ist der Verkehrswehrt eigentlich? Laut § 194 des Baugesetzbuches beschreibt der Verkehrswert, bzw. der Marktwert einer Immobilie denjenigen Preis, den die Immobilie bei einer Veräußerung zum aktuellen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach geltendem Recht und gemessen an den jeweiligen Wertfaktoren der Immobilie, erzielen würde.

Welche Wertfaktoren spielen für das Verkehrswertgutachten eine Rolle?

Wenn Sie unser Büro Immobilienwert-Lindner mit Ihrem Verkehrswertgutachten beauftragen, eruieren wir unter anderem folgende Wertfaktoren:

Lage, Standort Ihrer Immobilie
Größe, Anzahl der Zimmer
Baujahr Ihrer Immobilie
Allgemeinzustand, Bausubstanz, technische Ausstattung
Allgemeine Immobilienmarkt-Situation in Ihrer Region

Merkmale eines Verkehrswertgutachtens

Unser akribisch erstelltes Verkehrswertgutachten beschreibt alle wichtigen Wertfaktoren Ihrer Immobilie sehr ausführlich und detailliert. Es liefert sehr konkrete Begründungen zu den einzelnen Zahlen und Werten. Aus diesen Gründen umfasst ein Verkehrswertgutachten aus unserem Büro auch immer zwischen 30 und 50 Seiten.

Welche Angaben macht ein Verkehrswertgutachten?

Wir bei Immobilienwert-Lindner erstellen in unseren Verkehrswertgutachten zahlreiche Wertfaktoren zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung und beschreiben diese ausführlich. Unter anderem finden sich folgende Punkte in einem unseren erstellten Verkehrswertgutachten :

Aktuelle Marktrecherche zum Immobilienstandort
Angaben zum Quadratmeter-Durchschnittspreis am Standort
Demographische Auswertungen der Region
Gutachten zur Bausubstanz der betreffenden Immobilie (Fassade, Dach, Keller, Mauerwerk etc.)
Angaben zu Größe, Wohnfläche, Baujahr, Anzahl der Zimmer etc.
Angaben zur Ausstattung (Heizung-, Sanitäranlagen, Dämmung etc.)
Angaben zu Lichtverhältnissen, Lage, Anbindung zu Infrastrukturen, Raumaufteilung etc.
Angaben zum MietstatusNeuer Text

Wann benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten?

In allen Situationen, in denen Sie eine genaue Schätzung Ihrer Immobilie benötigen, können Sie sich vertrauensvoll an unser Büro Immobilienwert-Lindner wenden. Wir stellen den Wert Ihrer Immobilie, sei es Haus oder Wohnung, umfassend und genau dar und begründen unsere angeführten Punkte mit Daten, Zahlen und Fakten. In folgenden Situationen könnte ein Verkehrswertgutachten sinnvoll und erforderlich sein:

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
Bei Heirat oder Scheidung
Bei Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie
Bei Festsetzung des Privat- oder Betriebsvermögens
Im Zuge einer Zwangsversteigerung
Zur Ermittlung von steuerlichen Abgaben wie der Erbschaftssteuer.

Wieviel kostet ein Verkehrswertgutachten?

Für ein Verkehrswertgutachten für ein Haus müssen Sie für die Überprüfung von Bauplänen durch unser Haus mit einem dreistelligen Betrag rechnen. Eine Sanierungs- oder Energieberatung für den Energieausweis kostet zwischen 1000 und 2000 Euro. Die Wertermittlung Ihrer Immobilie führen wir bereits unter 1000 durch. Rufen Sie uns direkt an. Nach einer eingehenden Besichtigung Ihrer Immobilie können wir Ihnen einen konkreten, auf Ihre Immobilie abgestimmten Kostenvoranschlag für Ihr Verkehrswertgutachten unterbreiten.

Zweitbewertung einer Immobilie

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Sun, 20 Feb 2022 22:13:00 GMT

Zweitbewertung Immobilie

Für Laien ist der Immobilienwert oft ein Rätsel, denn zahlreiche Aspekte spielen in der Bewertung einer Immobilie eine Rolle. Nicht allein der Zustand eines Objektes entscheidet über den Wert, sondern auch Lage, umliegende Infrastruktur und die aktuelle Nachfragesituation nach ähnlichen Objekten auf dem Immobilienmarkt sind wichtige Faktoren einer Immobilienbewertung. Die Anlässe, ein Objekt durch einen Sachverständigen bewerten zu lassen sind dabei sehr vielfältig, denn es kann in den verschiedensten Szenarien von Vorteil sein, genau über den Wert eines Hauses Bescheid zu wissen. Vielfach lohnt sich auch die Zweitbewertung der Immobilie oder eine Plausibilitätsprüfung vorliegender Gutachten. Ein Zweitgutachten bringt eine weitere, unabhängige Meinung ein und sie bekommen mit der Hilfe sachkundiger Experten eine genauere Einschätzung zu einer Immobilie. Dabei ist es ganz egal, ob Sie selbst Käufer oder Verkäufer eines Eigenheims sind, oder ob Sie sich aus anderen Gründen, wie beispielsweise der Vermögensverwaltung, für eine Immobilie interessieren.

Was ist eine Zweitbewertung oder Plausibilitätsprüfung vorliegender Gutachten?

Eine Zweitbewertung einer Immobilie oder ein Zweitgutachten unterscheidet sich im Vorgehen grundlegend von einer Plausibilitätsprüfung vorliegender Gutachten. Wie der Name bereits vermuten lässt, geht es bei einer Zweitbewertung oder einem Zweitgutachten einer Immobilie darum, ein Objekt nach allen verfügbaren Daten und Informationen zunächst unabhängig einzuschätzen. Es kann zwar durchaus sein, dass eine vorherige Wertbemessung im Verlauf der Zweitbewertung / des Zweitgutachtens eine Rolle spielt, aber dies wird ausschließlich in vergleichender Form nach Abschluss des eigentlichen Zweitgutachtens der Fall sein. Bei der Zweitbewertung kommen grundsätzlich ähnliche Verfahrensweisen wie bei der Erstbewertung zum Einsatz. Ein Zweitgutachten oder eine Zweitbewertung einer Immobilie wird in der Regel dann durchgeführt werden, wenn Sie als Eigentümer begründete Zweifel an der vorliegenden Werteinschätzung haben, oder wenn sich zwei Parteien in einem rechtlichen Streit um ein Objekt befinden. Das Zweitgutachten / die Zweitbewertung einer Immobilie kann je nach Situation bestimmten Verfahren folgen oder auch aus einer Kombination diverser Methoden zur Wertermittlung bestehen. Die Verfahren zur Zweitbewertung einer Immobilie sind:

- Sachwertverfahren

- Ertragswertverfahren

- Vergleichswertverfahren

In Rücksprache mit Ihnen wird der Sachverständige das für die Zweitbewertung / das Zweitgutachten der Immobilie beste Verfahren anwenden, um Ihnen mehr Aufschluss über die Wertsituation des Objektes geben zu können.

Plausibilitätsprüfung vorliegender Gutachten

Die Plausibilitätsprüfung vorliegender Gutachten beschäftigt sich mit einer bestehenden Werteinschätzung und überprüft diese auf Fehler in der Datenerhebung bzw. in der Schlussfolgerung. Um die Plausibilitätsprüfung eines vorliegenden Gutachtens durchzuführen, können auch neue Daten des Objektes verwendet werden, bzw. der Vergleich mit einem anderen Ermittlungsverfahren genutzt werden. Die Plausibilitätsprüfung vorliegender Gutachten gibt den Auftraggebern letztlich entweder eine Bestätigung der vorherigen Einschätzung oder zieht diese aufgrund von präzise festgestellten Fehlern in der Erstbewertung in Zweifel.

Wir geben Ihnen mit Zweitbewertung und Plausibilitätsprüfung Klarheit

Wir sind auf die Bewertung von Objekten zu den verschiedensten Anlässen spezialisiert und helfen Ihnen gerne auch mit einem Zweitgutachten / einer Zweitbewertung der Immobilie oder fertigen Plausibilitätsprüfungen vorliegender Gutachten an. Unsere professionelle Immobilienbewertung stützt sich auf die Expertise vereidigter Sachverständiger, die Ihnen unter Berücksichtigung aller relevanten Einflussfaktoren eine fundierte Einschätzung geben – egal, ob Sie eine Zweitbewertung der Immobilie /ein Zweitgutachten oder eine Plausibilitätsprüfung eines vorliegenden Gutachtens wünschen. Mit unserer fachgerechten Bewertung erhalten Sie den nötigen Handlungsspielraum für Ihre erfolgreichen Entscheidungen.

Das Verkehrswertgutachten – ein Überblick

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Sat, 08 Jan 2022 15:08:16 GMT

Das Verkehrswertgutachten – ein Überblick

Ein Verkehrswertgutachten für Immobilien wird erstellt, um den voraussichtlichen Marktwert festzustellen. Käufer und Verkäufer nutzen es gleichermaßen, da es einen verlässlichen Verkaufspreis abbildet. Sie wissen nicht, ob ein solches Gutachten sinnvoll ist? Wir klären Sie in unserem Artikel darüber auf, worum es sich bei einem Verkehrswertgutachten genau handelt, wann Sie eines benötigen, welche Unterlagen dafür erforderlich sind und auch, wie hoch die Kosten hierfür sind.

Das Verkehrswertgutachten – worum handelt es sich hierbei?

Der Begriff „Verkehrswert” ist gleichbedeutend mit dem sogenannten „Marktwert”. Hiermit ist der aktuelle Wert einer Immobilie gemeint. Der Verkehrswert ist laut Baugesetzbuch (BauGB) der aktuelle Preis, der für ein bebautes oder unbebautes Grundstück ermittelt wird. Um diesen im Verkehrswertgutachten festzulegen, sind verschiedene Faktoren relevant, wie beispielsweise der Zeitpunkt, an welchem die Ermittlung stattfindet sowie Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks. Persönliche Verhältnisse beziehungsweise Umstände und der emotionale Wert eines Gebäudes finden im Verkehrswertgutachten jedoch keine Berücksichtigung. Die Anforderungen an ein solches Gutachten sind recht hoch, weshalb die Erstellung aufwendig ist und oftmals bis zu vier Wochen dauern kann. Für welchen Zweck man ein Verkehrswertgutachten benötigt, erfahren sie im nachfolgenden Abschnitt.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Auch wenn die Form des Gutachtens nicht näher definiert ist, hat das Verkehrswertgutachten in Deutschland eine prozessrechtliche Bedeutung, vorausgesetzt es wird von einem öffentlich bestellten, vereidigten oder gerichtlich bestellten Sachverständigen erstellt. Ein Gutachten ist zwingend erforderlich, wenn der Wert einer Immobilie Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens ist. Im privaten Bereich wird es unter anderem bei Erbschaftsstreitigkeiten oder Scheidungsverfahren benötigt. Zudem kann es für steuerliche Zwecke oder eine Zwangsversteigerung erforderlich sein. Im geschäftlichen Bereich benötigt man ein Verkehrswertgutachten für die Feststellung und Aufteilung des Betriebsvermögens oder zur Bilanzierung.

Welche Unterlagen sind für die Erstellung von Verkehrswertgutachten für Immobilien erforderlich?

Bei der Gutachtenerstellung werden verschiedene Unterlagen herangezogen, welche entweder bereits in Ihrem Besitz sind oder noch beschafft werden müssen. Die meisten Unterlagen und Informationen für das Verkehrswertgutachten können von Ihrem zuständigen Gutachterbüro eingeholt werden, bei einigen ist jedoch aus Datenschutzgründen nur der Eigentümer in der Lage, diese zu beantragen.
Um ein allgemein anerkanntes Gutachten erstellen zu können, benötigen sie unter anderem:

aktuellen Grundbuchauszug
Baubeschreibungen sowie -genehmigungen
Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
Flächen- und Raumberechnungen
Wohn- sowie Nutzflächenberechnung
amtlicher Lageplan
Übersicht über Schäden, Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen der vergangenen 20 Jahre

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten hierfür sind nicht festgelegt, daher haben Eigentümer und Immobiliengutachter die Möglichkeit, den Preis frei zu verhandeln. Dieser kann, je nach Aufwand des Verkehrswertgutachten , bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes betragen. Einen Rahmen für die Kosten eines Gutachtens für Haus oder Wohnung setzt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Prinzipiell gilt jedoch, je höher der Verkehrswert, desto höher auch die Kosten für das Wertgutachten. Preissteigernd sind zudem auch komplizierte Bewertungen, z. B. wenn ungewöhnlich viele Informationen nötig sind, wie dies oft beim Erbbaurecht der Fall ist. Als Alternative zum für Immobilien oftmals benötigten Verkehrswertgutachten gilt das sogenannte Kurzgutachten. Gerade dann, wenn lediglich ein “inoffizielles” Gutachten verwendet werden soll, kann eine wesentlich günstigere Form erstellt werden. Hierbei wird mit dem Gutachter in der Regel ein Pauschalpreis oder auch ein Stundenlohn vereinbart. Die schriftliche Zusammenfassung umfasst bei diesem Kurzgutachten nur circa 10 – 15 Seiten.

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Das Leitungsrecht — mehr Rechtssicherheit für Sie

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Mon, 13 Sep 2021 06:09:37 GMT

Das Leitungsrecht — mehr Rechtssicherheit für Sie

Nicht alle Grundstücke können direkt an das Strom-, Wasser- oder Gasnetz angeschlossen werden, daher muss in manchen Fällen eine Versorgung über den Nachbarn erfolgen.

Jedoch sollten Sie berücksichtigen, dass eine mündliche Zustimmung des Nachbarn jederzeit widerrufen werden kann, weshalb nur das Leitungsrecht eine wirkliche Absicherung bietet.

Ohne eine Eintragung des Leitungsrechtes können Leitungen, die über das Nachbargrundstück verlaufen, selbst nach über 30 Jahren entfernt werden. Worauf Sie als Besitzer oder Interessent eines Grundstückes achten sollten, erläutern wir im Folgenden genauer.

Was bedeutet der Begriff Leitungsrecht?

Das Leitungsrecht erlaubt es Versorgungsunternehmen, Kabel oder Rohre über ein Grundstück laufen zu lassen.

Es handelt sich hierbei um eine zivilrechtliche Verpflichtung, welche von einem Grundstückseigentümer gegenüber einer anderen Person, zumeist dem Besitzer des Nachbargrundstücks, eingegangen wird. Das Recht zum Verlegen von Versorgungsleitungen wird nicht auf dem eigenen, sondern auf dem benachbarten Grundstück eingetragen und erfolgt zu Gunsten des berechtigten Grundstücks.

Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, einem Versorgungsunternehmen zu erlauben, die nötigen Leitungen für das Nachbargrundstück über die eigene Fläche zu verlegen. So wird eine Weiterführung von Strom-, Telekommunikations- oder Wasserleitungen, aber auch der Kanalisation und Fernwärme gewährleistet, auch wenn ein Grundstück nicht über einen direkten Zugang verfügt.

Worum handelt es sich bei der Grundbucheintragung als Grunddienstbarkeit oder beschränkt persönliche Dienstbarkeit?

Es ist zum Beispiel möglich, das Leitungsrecht in Hessen entweder als Grunddienstbarkeit oder als beschränkt persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Bei der Grunddienstbarkeit gilt für gewöhnlich der Eigentümer des Nachbargrundstücks als Berechtigter, während bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit eine bestimmte private oder juristische Person als Begünstigte ausgewählt wird. Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird beispielsweise gewählt, wenn ein Stromversorgungsunternehmen die Erlaubnis für die Errichtung von neuen Trassen benötigt, die keinem speziellen Grundstück dienen sollen.

Normalerweise ist diese beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar, wobei für juristische Personen wie Unternehmen eine Ausnahme gilt, sodass auch deren Rechtsnachfolger die Berechtigung erhalten. Die Grunddienstbarkeit läuft hingegen weiter und muss bei dem Verkauf des Grundstücks vom neuen Eigentümer ebenfalls übernommen werden.

Und was heißt dies für mein Grundstück?

Für die Eigentümer des Grundstücks, bei denen das Leitungsrecht eingetragen ist, kann der Immobilien- oder Bodenwert beträchtlich sinken und der Verkauf erschwert werden. Angenommen, ein Schutzstreifen für das Verlegen von Leitungen wurde gewährt, dann bedeutet dies, dass der Verkehrswert um diese Fläche gemindert werden kann, da sie nicht frei genutzt werden kann. Das liegt daran, dass auch zukünftige Besitzer des Grundstücks das Verlegen von Leitungen auf dem Schutzstreifen ermöglichen müssen. Daher sollte aufgrund der Auswirkungen auf das eigene Grundstück ein Leitungsrecht keinesfalls als Nachbarschaftshilfe abgetan, sondern ausschließlich in Absprache mit einem Sachverständigen eingetragen werden. Sollten Kabel oder Leitungen allerdings so hoch oder tief verlegt werden, dass die Rechte des Besitzers keine Anwendung mehr finden, ist keine Erlaubnis durch den Grundstückseigentümer vonnöten.

Kann ich als Nachbar das Leitungsrecht entziehen?

Möchten Sie als Nachbar das Leitungsrecht rückgängig machen oder löschen lassen, so benötigen Sie hierfür die Zustimmung des Berechtigten. Eine Meinungsänderung nach Eintragung ins Grundbuch sollte also vermieden werden, da der Berechtigte zu einer Zustimmung nicht verpflichtet ist.

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Welche Vorteile bringen die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht?

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Mon, 12 Jul 2021 05:50:20 GMT

Welche Vorteile bringen die Erbpacht beziehungsweise das Erbbaurecht?

Die Erbpacht, die in Deutschland bereits seit 1947 verboten ist, beschrieb eine Form des Grundbesitzes, bei der eine dauerhafte Trennung des Nutzungsrechts und des Eigentumsrechts erfolgte. Dabei bezog sich die Erbpacht primär auf landwirtschaftliche Flächen, die dem Erbpächter für eine unbegrenzte Nutzungsdauer zur Verfügung standen. Als Gegenleistung musste der Erbpächter dem jeweiligen Grundbesitzer jährliche eine Zahlung in Form des Erbzinses übergeben. Doch obwohl die Erbpacht schon seit mehreren Jahren verboten ist, ist der Begriff heutzutage immer noch aktuell. Dies ist auf das heutzutage geltende Erbbaurecht zurückzuführen, für das oftmals noch der Begriff der Erbpacht synonym verwendet wird. Analog zur damaligen Erbpacht ermöglicht das Erbbaurecht heutzutage die Trennung zwischen dem Grundstückseigentum und dem Nutzungsrecht. Allerdings bezieht sich diese Trennung jetzt nicht mehr auf die unbegrenzte Nutzungsdauer von landwirtschaftlichen Flächen, sondern umfasst vielmehr die zeitlich begrenzte Nutzung eines Grundstücks, um darauf eine Immobilie zu errichten. Wird demnach ein Erbbaurecht erworben, wird nicht das Grundstück an sich gekauft, sondern ausschließlich das Recht, eine Immobile auf diesem Grundstück errichten zu dürfen. Eigentümer der so errichteten Immobilie ist dann der Erbbaurechtnehmer. Demzufolge wird der Grund und Boden im Rahmen des Erbbaurechtes nicht verkauft, sondern lediglich für eine bestimmte Zeit vermietet. Wie bei anderen Mietobjekten wird auch bei der Anmietung eines Grundstückes ebenfalls eine regelmäßige Zahlung fällig. Diese entrichtet der Erbbaurechtnehmer dem Erbbaurechtgeber in Form des Erbbauzinses.

Dauer des Erbbaurechtes

Die Dauer eines Erbbaurechtes ist zeitlich begrenzt und wird in einem sogenannten Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Üblicherweise beträgt die Pachtdauer 33, 66 oder gar 99 Jahre. Mit dieser langen Mietdauer soll auch die Weitergabe der auf dem Grundstück errichteten Immobilie über Generationen hinweg ermöglicht werden. Wird eine erbbaurechtlich errichtete Immobilie verkauft oder vererbt, so muss auch der neue Eigentümer für die geltende Erbpacht aufkommen.

Vielseitige Vorteile des Erbbaurechtes

Von einem erbbaurechtlichen Vorgehen profitieren beide Seiten gleichermaßen. Denn die Erbbaurechtgeber sind infolge des Erbbaurechtes immer noch im Besitz ihres Grundstückes. Zudem sichert sich der Erbbaurechtgeber auf langfristige Sicht eine dauerhafte Einnahme. Auf der anderen Seite ermöglicht ein erbbaurechtliches Vorgehen vielen Privatpersonen, sich den Traum von einem Eigenheim verwirklichen zu können. Denn durch die entfallenden Grundstückskosten wird ein Eigenheim für viele überhaupt erst finanzierbar. Außerdem laufen die meisten Erbbaurechtsverträge sehr lange, sodass die Erbbaurechtnehmer fast dieselben Rechte genießen, wie sie ihnen auch als Grundstückseigentümer zugestanden wären. Bei weiteren Fragen und Angelegenheiten rund um das Thema Erbbaurecht stehen wir von der Firma Immobilienwert Lindner unseren Kunden jederzeit beratend und unterstützend zur Seite.

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Entschädigungsgutachten für Schadensersatzansprüche

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Mon, 19 Apr 2021 10:46:19 GMT

Entschädigungsgutachten für Schadensersatzansprüche

Die marktgerechte Erstellung eines Sachverständigengutachtens im Immobiliensektor ist grundsätzlich eine diffizile Aufgabe, da sehr viele verschiedene Faktoren berücksichtigt werden müssen. Die Königsdisziplin bei der Gutachtenerstellung ist allerdings die Entschädigungsbewertung. Ein Entschädigungsgutachten für Schadensersatzansprüche kommt immer dann zum Tragen, wenn ein Grundstücks- oder Immobilieneigentümer in seinen Rechten durch Dritte eingeschränkt wird oder werden könnte. Es gibt sehr viele Gründe, weshalb solch eine Einschränkung entstehen kann. Als typisches Beispiel wäre eine Landenteignung zu nennen. Eine Stadt/eine Gemeinde plant den Bau einer Straße – Autobahn, Umgehungsstraße oder Ähnliches – und setzt ihre Rechte durch. Selbstverständlich kann es sich auch um andere geplante Baumaßnahmen handeln, die zum Wohle der Allgemeinheit entstehen sollen, an deren Stelle sich aber eine „Altbebauung“ befindet.

Die öffentlichen Rechte, die regeln, ob eine Enteignung durchgeführt werden kann, sind in jedem Bundesland unterschiedlich. Sollte solch eine öffentliche Baumaßnahme für Berlin oder Thüringen geplant sein, kann nur eindringlich dazu geraten werden, sich einem Sachverständigen anzuvertrauen, der ortskundig und in dem Bundesland ansässig ist. Wenn eine Entschädigungsbewertung in Thüringen, zum Beispiel in Erfurt, Jena, Weimar oder Gotha erstellt werden soll, ist ein Gutachter aus Thüringen die richtige Wahl. Da es sich bei dieser Art der Gutachtenerstellung um ein schwieriges Gebiet handelt, muss der Gutachter über langjährige Erfahrung, sehr weitreichende Fachkompetenz und eine Zulassung für das entsprechende Bundesland verfügen.

Geltendmachung von Ansprüchen

Eine Entschädigungsbewertung wird immer von Emotionen begleitet. Daher ist es gut, wenn der Sachverständige eine Person des Vertrauens ist. In der Regel kann eine Enteignung nur durchgeführt werden, wenn dafür ein Schadensersatz erfolgt. Die Höhe des Schadensersatzes wird von dem Sachverständigen ermittelt.

Obwohl der Sachverständige vereidigt ist und nach bestem Wissen und Gewissen handeln muss, bietet es sich immer an, als Betroffener einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen. Ein Gutachter, der von der Stadtverwaltung ausgesendet wird, kommt meistens zu einem anderen, für den Eigentümer schlechteren, Ergebnis. Ganz gleich, um welche Art von Eingriff es sich handelt – theoretisch kommt auch eine Wertminderung durch Lärmbelästigung infrage: Der Grundeigentümer kann mit der Entschädigungsbewertung seinen Anspruch auf eine Entschädigungszahlung geltend machen.

Gemeinsam lässt sich jede Hürde nehmen

Das umfangreiche Gebiet der Entschädigungsbewertung kann leider nur in Stichpunkten angerissen werden, da äußerst viele verschiedene Konstellationen bestehen können.

Wer vor solch einer einschneidenden Maßnahme steht, sollte sich umgehend an einen Sachverständigen wenden, der ortsansässig ist und über sehr viel Erfahrung verfügt. Außerdem muss dem Gutachter uneingeschränktes Vertrauen entgegengebracht werden können. Dann lassen sich auch solche Hürden mühelos nehmen.

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Haus kaufen – über einen verlässlichen, vertrauensvollen Partner

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Fri, 05 Mar 2021 06:28:25 GMT

Haus kaufen – über einen verlässlichen, vertrauensvollen Partner

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu erwerben, sollte sich über seine Wünsche und Bedürfnisse im Klaren sein. So stellt sich als Erstes die Frage, ob ein Haus oder eine Wohnung gesucht ist. Um ein „Wohnwohlgefühl“ zu entwickeln, ist ferner die Größe und Ausstattung der neuen Immobile entscheidend.

Kaufinteressenten erstellen vor der Haussuche am besten eine Liste. Diese enthält sämtliche Eigenschaften, die das neue Eigenheim haben soll. Sobald diese Arbeit abgeschlossen ist, steht die Budgetplanung an. Hierbei gilt es zu ermitteln, wie viel das neue Haus oder die Wohnung maximal kosten darf. Bei der Budgetermittlung haben Kaufinteressenten neben dem regelmäßigen Einkommen ebenso vorhandene Ersparnisse und finanzielle Rücklagen zu berücksichtigen. Im Anschluss daran ist es sinnvoll, sich an ein professionelles Immobilienunternehmen zu wenden.

Versierte Projektentwickler ebnen den Schritt in die eigenen vier Wände

Familien, Paare und Singles, die eine Wohnung kaufen möchten, können die Leistungen eines erfahrenen Immobilienunternehmens in Anspruch nehmen. Ein solches hat in der Regel mehrere attraktive Bestandsobjekte im Angebot. Wer sich dafür interessiert, hat die Möglichkeit, verschiedene Immobilien zu besichtigen. Hauskäufer, die Ihr neues Eigenheim an die persönlichen Vorstellungen anpassen wollen, sind bei einem Projektentwickler ebenfalls an der richtigen Adresse.

Damit die eigenen vier Wände ganz den Wünschen des Erwerbers entsprechen, bieten einige Dienstleister eine individuelle Grundrissplanung an. So lassen sich zum Beispiel für das Bad oder die Küche bestimmte Größen vorgeben. Dadurch ist sichergestellt, dass die Eigentumswohnung auf die Bedürfnisse des Käufers bestmöglich zugeschnitten ist. Auf diese Weise machen Projektentwickler das Eigenheim zu einem Ort des Wohlfühlens und der Entspannung.

Freie Gestaltung der Räume sorgt für ein besonderes Wohn- und Lebensgefühl

Neben der Planung des Grundrisses übernehmen spezialisierte Immobilienfirmen eine Vielzahl weiterer nützlicher Leistungen. Kaufinteressenten, die beim Ausbau ihrer Immobilie das eingesetzte Material selbst vorgeben möchten, sind bei einem Projektentwickler ebenfalls willkommen. So berücksichtigt dieser unter anderem die Wünsche hinsichtlich Fußboden, Wand- und Außengestaltung. Besonderes Augenmerk liegt überdies auf einer maßgeschneiderten Einrichtung des Bads. Wer ein Haus kaufen will, kann etwa eine große Badewanne oder eine barrierefreie Dusche einbauen lassen.

Grundsätzlich achten fachkundige Projektentwickler auf eine nachhaltige Planung jedes Bauvorhabens. Zudem profitieren Käufer von einem gehobenen Ausbaustandard. Den höchsten Anforderungen hinsichtlich Energieeffizienz genügen die Eigenheime ebenfalls. Für offene Fragen und zur direkten Beauftragung steht den Interessenten eine umfassende Kundenbetreuung zur Verfügung. Diese gibt auch zu allen aktuellen Objekten fundiert Auskunft.

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Erbbaurecht: Das sollte beachtet werden

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Thu, 25 Feb 2021 07:59:55 GMT

Erbbaurecht: Das sollte beachtet werden

Durch das Erbbaurecht wird ermöglicht, dass eine Immobilie gebaut oder gekauft werden kann, ohne dabei das dazugehörige Grundstück ebenfalls erwerben zu müssen. Demnach besitzt der sogenannte Erbbaurechtnehmer zwar eine Immobilie, jedoch nicht das dazugehörige Grundstück des Erbbaurechtgebers.

Ein notarieller Erbbaurechtsvertrag regelt dabei das Recht des Erbbaurechtnehmers, das Grundstück des Erbbaurechtgebers für eine festgelegte Laufzeit nutzen zu dürfen. Dieses Recht ist nach Abschluss des notariellen Erbbaurechtsvertrages im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch festgehalten. Neben der Regelung der Nutzungsdauer sollte vor allem der Erbbaurechtnehmer bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages darauf achten, dass er sich ein Vorverkaufsrecht einräumen lässt, falls der Erbbaurechtgeber sein Grundstück einmal verkaufen will. Zudem sollte eine Ankaufspflicht vermieden und eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden.

Auf Grundlage dieser Regelungen ermöglicht das Erbbaurecht eine Trennung zwischen einer Immobilie und einem Grundstück. Demnach eröffnet sich für Personen, die sich ein Immobilienkauf inklusive Grundstückskauf nicht leisten können, die Möglichkeit, sich dank dieser Regelung den Traum von einem Eigenheim dennoch verwirklichen zu können.

Welche Besonderheiten ergeben sich aus einem Erbbaurechtsvertrag?

Die im Vertrag vereinbarte Nutzungsdauer ist bei Wohnimmobilien üblicherweise auf eine Nutzungsdauer zwischen 60 und 99 Jahren begrenzt. Bei gewerblichen Immobilien beträgt die durchschnittliche Nutzungsdauer zwischen 40 und 59 Jahren. Während dieser Zeit muss der Erbbaurechtnehmer für die Nutzung des Grundstückes an den Erbbaurechtgeber eine Art Miete entrichten, die in Form eines jährlichen Erbbauzinses fällig wird.

Was auf einem Erbbaurechtsgrundstück erbaut werden darf, legt neben dem geltenden Bebauungsplan der Gemeinde auch der Grundstückseigentümer fest. Auch Erweiterungen oder Veränderungen am bestehenden Gebäude müssen vorab mit dem Erbbaurechtgeber abgestimmt werden.

Eine Zustimmung des Erbbaurechtgebers wird zudem auch für den Verkauf einer Erbbaurechtsimmobile benötigt. Dabei findet beim Verkauf einer solchen Immobilie keine Änderung der einst festgelegten Nutzungsdauer statt. Denn mit dem Verkauf einer Erbbaurechtsimmobile geht die restliche Laufzeit des Vorbesitzers automatisch an den Käufer über.

Was passiert nach Ablauf der Nutzungsdauer?

Wenn die im notariellen Erbbaurechtsvertrag geregelte Nutzungsdauer abläuft, besteht die Möglichkeit, den Vertrag um eine neu vereinbarte Laufzeit zu verlängern. Wird eine Verlängerung nicht in Betracht gezogen, erlischt der Vertrag. Mit der Aufhebung des Vertrages geht das Eigentumsrecht der erbauten Immobilie automatisch auf den Grundstückseigentümer über. Im Gegenzug muss der Erbbaurechtgeber dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung entrichten. Die Höhe der Entschädigung muss dabei mindestens zwei Drittel des Immobilienverkehrswertes betragen. Wie viel die Immobilie wirklich wert ist, wird durch eine Immobilienbewertung ermittelt.

Allerdings ist es in der Praxis meist der Fall, dass der Erbbaurechtnehmer entweder einer Vertragsverlängerung zustimmt oder einen Verkauf des Erbbaurechtgrundstückes in Erwägung zieht.

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Wohnungsfinanzierung: Wohnungskredit abgelehnt? Was tun?

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Tue, 15 Dec 2020 09:56:03 GMT

Wohnungsfinanzierung: Wohnungskredit abgelehnt? Was tun?

Um bei einer Bank einen Wohnungskredit zu erhalten, müssen vom Antraggeber verschiedene Bedingungen erfüllt werden, die in den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken festgelegt sind. Anhand dieser festgelegten Bedingungen, die als Bemessungsgrundlage dienen, wird dann die Entscheidung über eine Kreditvergabe getroffen. Sind diese nur teilweise erfüllt, kann dies zur Ablehnung eines Kredites führen. Mithilfe dieses Verfahrens soll der Antragsteller vor einer potenziellen Verschuldung sowie die Bank vor möglichen Kreditausfällen geschützt werden.

Was sind die häufigsten Gründe für eine Kreditablehnung?

Der häufigste Grund für eine Kreditablehnung liegt in der mangelnden Sicherheit, die der Auftraggeber in Hinblick auf die Rückzahlungswahrscheinlichkeit für die anfallenden Kreditraten aufweist. Dies ist unter anderem der Fall, wenn sich der Antragsteller noch in der Probezeit befindet, ei nen befristeten Arbeitsvertrag besitzt oder einer Selbstständigkeit nachgeht, die er seit weniger als drei Jahren betreibt. Auf Grundlage dieser Angaben ergibt sich für die Bank eine schlechte Bonität, wodurch der Antragsteller als gering kreditwürdig eingestuft wird. Eine Garantie für eine regelmäßige Begleichung der Kreditraten wird hierbei als nicht gegeben eingestuft. Eine schlechte Bonität kann allerdings auch aufgrund negativer SCHUFA Einträge vorliegen und ebenfalls zur Ablehnung eines Kredites beitragen.

Auch das Alter kann als ein weiterer Grund für die Kreditablehnung betrachtet werden, wobei es vor allem ab Mitte 60 oftmals schwierig wird, einen Finanzierungskredit von der Bank genehmigt zu bekommen. So wollen Banken verhindern, dass Senioren am Monatsende mit leeren Händen dastehen und kaum noch etwas von ihrer Rente übrig haben, die sonst vollständig für die Begleichung der Kreditraten aufgewandt worden wäre. Auch die Wahrscheinlichkeit, einen hohen Kredit vollständig begleichen zu können, nimmt mit steigendem Alter immer weiter ab.

Weitere Gründe für eine Kreditablehnung sind ein geringes Einkommen, das nicht im Verhältnis zur geforderten Kreditsumme steht, der Vermerk von offenen Rücklastschriften auf Kontoauszügen oder Buchungen von Inkassounternehmen. Auch der Überzug eines Dispokredites sowie die Verheimlichung von laufenden Krediten und Leasingraten bei Antragstellung können zur Ablehnung eines Kredites beitragen.

Wie kann die Chance auf Genehmigung eines Kredites erhöht werden?

Um die Chance einer Kreditgenehmigung zu erhöhen, sollten zuallererst die Gründe, die für eine Ablehnung eines Kredites sprechen, ausgeschlossen werden. So sollte darauf geachtet werden, dass die persönliche SCHUFA Akte keine negativen und fehlerhaften Einträge beinhaltet, eine positive Bonität gegeben ist und bei der Selbstauskunft ehrliche Aussagen gemacht werden. Darüber hinaus bietet es sich an, einen Bürgen zu haben. Dieser übernimmt im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Antragstellers die gesamte Restzahlung der anfallenden Kreditraten.

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Erbbaurechtsgrundstücke bewerten: was muss beachtet werden

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Tue, 15 Dec 2020 09:51:47 GMT

Erbbaurechtsgrundstücke bewerten: was muss beachtet werden

Das Erbbaurecht ist eine Besonderheit des deutschen Grundstückrechts. Es erlaubt die Beleihung eines Grundstücks durch die Abtretung des Rechtes, auf diesem Grundstück Gebäude zu errichten und zu nutzen. Der Eigentümer des beliehenen Grundstücks bleibt dabei gleich, nach Ende der Beleihung geht das Gebäude in den Besitz des Grundstückseigentümers über.

Für ein Sachverständigengutachten von Erbbaurechtsverträgen, etwa für eine Entschädigungsbewertung oder für eine Klärung von Fragen im Leitungsrecht, müssen zahlreiche Faktoren beachtet werden, die zu der üblichen Bewertung eines unbeliehenen Grundstücks hinzukommen. Hier soll ein Überblick über diese Faktoren und die korrekte Ermittlung des Grundstückswerts gegeben werden.

Wichtige Faktoren

Erbbaurechtsverträge gelten üblicherweise über einen bestimmten Zeitraum. Innerhalb dieses Zeitraums können sie verkauft, vererbt und ihrerseits beliehen werden. Alle notwendigen Details finden sich im Erbbaurechtgrundbuch, während für die Dauer der Beleihung der Eintrag im Grundbuch geschlossen wird. Für die Dauer der Beleihung zahlt der Erbbaurechtnehmer, also die zum Bau auf dem Grundstück berechtigte Partei, dem Erbbaurechtgeber, also dem eigentlichen Eigentümer, einen jährlichen Zinssatz. Dieser Zinssatz wird als Erbpacht bezeichnet.

Wie bei gewöhnlichen Gutachten ist auch bei einem Erbbaurecht eine wichtige Grundlage der Wertberechnung der Immobilienwert. Dieser berechnet sich aus dem Bodenwert, also dem Wert des Grundstücks, sowie dem Zeitwert der auf dem Grundstück errichteten Gebäude und Außenanlagen.

Der Bodenwert wird durch den Bodenwertanteil modifiziert. Dieser Anteil setzt den Bodenwert in Verbindung mit der bereits verstrichenen Laufzeit des Vertrages. So entspricht der Bodenwertanteil etwa bei einem 99-jährigen Vertrag, der bereits 33 Jahre verstrichen ist, nur noch zwei Drittel des Bodenwertes.

Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Erbpacht und die Bodenwertverzinsung. Einfach gesagt stellt der Gutachter hier die jährlichen Zahlungen für das Bebauungsrecht dem möglichen Mehrwert, der durch die Bebauung und Bewirtschaftung des Grundstücks erzeugt werden kann, gegenüber. Sollte die Erbpacht deutlich unter der Bodenwertverzinsung liegen, etwa weil die Beleihung zu besonders günstigen Konditionen geschah oder die Einsatzmöglichkeiten des Grundstücks sich seit der Beleihung deutlich verbessert haben, steigert dies den Wert des Grundstücks.

Berechnung der Bewertung

Im ersten Schritt der Bewertung wird der Bodenwert errechnet, indem der offizielle Bodenrichtwert mit einem Anpassungsfaktor für das konkrete Grundstück verrechnet und dann mit der Grundstücksgröße multipliziert wird. Aus dem Bodenwert und der Liegenschaftsverzinsung wird die Bodenwertverzinsung errechnet.

Im nächsten Schritt wird die Erbpacht von der Bodenwertverzinsung abgezogen, es ergibt sich der Bodenwertanteil, der von dem Bodenwert abgezogen wird. Der so errechnete Wert wird zum Wert der bestehenden Gebäudeteile und Außenanlagen zum Sachwert des Erbbaurechtgrundstücks addiert.

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Immobilienbewertung: Was ist ein bestimmtes Haus wert?

marius.ehrlinger@pagestreet.de (Marius Ehrlinger) — Thu, 12 Nov 2020 11:14:20 GMT

Immobilienbewertung: Was ist ein bestimmtes Haus wert?

Aufgrund unvorhersehbarer Entwicklungen auf den Immobilienmärkten und einer Vielzahl anderer Faktoren kann es manchmal schwierig sein, den Wert eines Hauses zu schätzen. In vielen Fällen erfahren Hausbesitzer den wahren Wert ihres Hauses erst dann, wenn es tatsächlich verkauft wurde.

Um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel sie für ihr Haus erhalten, können Immobilienbesitzer eine Immobilienbewertung vom Experten erhalten, um den Marktwert ihres Hauses besser einordnen zu können.

Welche Faktoren werden bei der Immobilienbewertung berücksichtigt?

Eine formelle Immob ilienbewertung sollte von einem qualifizierten Experten durchgeführt werden, der eine spezifische Ausbildung und Schulung absolviert hat. Experten in der Immobilienbewertung verfolgen einen systematischen Ansatz und berücksichtigen alle Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können. Sie liefern dann einen umfassenden, unvoreingenommenen Bericht über den Immobilienwert.

Eine Immobilienbewertung berücksichtigt den Immobilienmarkt der Region, Veränderungen in der Nachbarschaft, am Haus vorgenommene Anpassungen sowie eventuell vorhandene strukturelle Probleme, die sich auf das Gebäude auswirken können. Sobald Immobilienbesitzer etwas recherchiert haben und eine Vorstellung davon haben, wie viel ihr Haus wert sein könnte, sollten sie Dienste eines Immobilienmaklers nutzen, um eine Bewertung des freien Marktes zu erhalten.

Für wen lohnt sich eine Immobilienbewertung?

Sowohl Käufer als auch Verkäufer können von einer professionellen Immobilienbewertung profitieren. Für Käufer kann eine Immobilienbewertung das Risiko des Kaufs einer Immobilie über ihrem tatsächlichen Marktwert verringern.

Für Verkäufer sind Immobilienbewertungen aus mehreren Gründen interessant. Erstens ist eine professionelle Immobilienbewertung wichtig, um sich ein Bild über den potenziellen Verkaufspreis eines Hauses zu machen, und zweitens, um zu verstehen, ob der Wert einer Immobilie verbessert werden kann oder nicht. Immobilienbewertungen können auch ein guter Indikator dafür sein, ob eine Immobilie jetzt verkauft werden soll oder sich das Warten lohnt, bis sich der Markt erholt hat. Wenn ein Hausbesitzer einige Jahre in einem Haus gelebt und Verbesserungen vorgenommen haben, besteht die Möglichkeit, dass sich der Immobilienwert erhöht hat. Dies ist jedoch nicht immer der Fall.

Ein weiterer guter Zeitpunkt, um eine Hausbewertung zu erhalten, ist vor der Refinanzierung. Die meisten Kreditgeber arrangieren ihre eigene Immobilienschätzung, aber eine zweite Meinung hilft Hausbesitzern, besser informiert zu sein und versetzt sie möglicherweise in eine bessere Position, um den richtigen Anbieter auszuwählen. Möglicherweise möchten Immobilienbesitzer auch eine Immobilienbewertung erhalten, bevor sie ein Testament aufsetzen, um den Geldwert des von ihnen vermachten Vermögenswerts zu verstehen und um sicherzustellen, dass sie ihre Immobilie fair vererben.

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